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一、第三代房屋拆遷有補(bǔ)償嗎2025,【隱債辟謠】政府回購(gòu)安置房是隱債 居民動(dòng)遷費(fèi)買的不算

近期主管部門發(fā)布了對(duì)于新增隱性債務(wù)的違規(guī)舉債行為給予處罰的信息，于是乎，坊間對(duì)于違規(guī)舉債判斷就又出現(xiàn)新的謠言了，而且越傳越亂:政府回購(gòu)的安置房是隱性債務(wù)，但把拆遷補(bǔ)償發(fā)給被動(dòng)遷居民去買回遷房就不是隱性債務(wù)了。
      這個(gè)誤解的產(chǎn)生原因，可能是來(lái)源于混淆了棚改建設(shè)、廉租房、保障房三種類型與回遷安置房之間的區(qū)別:廉租房、保障房是地方對(duì)于困難群體的民政保障措施，棚改建設(shè)內(nèi)容也與此相關(guān)，其特點(diǎn)是投資肯定大于收入，差額部分需要財(cái)政負(fù)擔(dān)，其工程竣工后如果不付款，自然就形成了隱性債務(wù);回遷安置房是給被拆遷居民的一種拆遷補(bǔ)償方式，是不是涉及隱性債務(wù)，要看購(gòu)房時(shí)付款的時(shí)點(diǎn)。
一、判斷標(biāo)準(zhǔn)關(guān)鍵在支付時(shí)點(diǎn)
      我們都知道，新增隱性債務(wù)的違規(guī)舉債行為，必然發(fā)生在穿透來(lái)看由地方財(cái)政承擔(dān)支出責(zé)任的事項(xiàng)中。
      但是，一個(gè)區(qū)域的財(cái)政承擔(dān)支出責(zé)任的事項(xiàng)，每年都有幾十幾百億，哪些是違規(guī)舉債，哪些不是違規(guī)舉債呢?這里面的關(guān)鍵點(diǎn)在于支付時(shí)點(diǎn)上，即，滯后支付的財(cái)政支出責(zé)任，必然屬于新增隱性債務(wù)的違規(guī)舉債行為。
      從將來(lái)時(shí)點(diǎn)來(lái)看，在還未支付時(shí)，還需要考證一下支付責(zé)任的必然性，是不是必須支付，或者按照我們這幾年來(lái)強(qiáng)調(diào)的判斷要點(diǎn):支出責(zé)任和支出金額是不是固化或相對(duì)固化的。
地方財(cái)政、固化責(zé)任、滯后的支出責(zé)任，才必然屬于違規(guī)舉債。
二、按期付款安置房:不違規(guī)
      一手交錢、一手收房，是天經(jīng)地義的真理。交付回遷安置房時(shí)付款的行為，不是違規(guī)舉債。我國(guó)幾十年來(lái)，花了幾十萬(wàn)億，都是這么買房子，不是收房時(shí)付款，難道是還沒(méi)有預(yù)售許可證時(shí)付款么?地方為了自己不違規(guī)，就讓開(kāi)發(fā)商違規(guī)么?
      地方在進(jìn)行回遷安置的相關(guān)安排時(shí)，不大可能正好就有可供回遷的房源，多數(shù)的情況，是就近就便地在附近選擇，如果沒(méi)有合適的，可以跟意向開(kāi)發(fā)商協(xié)商采購(gòu)，在未來(lái)的約定時(shí)點(diǎn)，由其提供回遷安置房。
      另外，雖然對(duì)于回遷安置房的采購(gòu)屬性還有爭(zhēng)議，但大家比較一致的觀點(diǎn)是，由于不屬于公益性基礎(chǔ)建設(shè)內(nèi)容的組成部分，因此，回遷安置房的采購(gòu)，不屬于政府采購(gòu)工程。
三、滯后支付動(dòng)遷款:違規(guī)
      被拆遷居民用動(dòng)遷補(bǔ)償款購(gòu)買回遷安置房，肯定不是違規(guī)舉債。居民用什么錢購(gòu)買任何東西都不是違規(guī)舉債。因?yàn)槲覀兯懻摰倪`規(guī)舉債的債務(wù)主體，必須也只能是地方政府。
      但是，如果地方政府發(fā)放的動(dòng)遷補(bǔ)償款，不是即時(shí)支付，而是滯后支付的，那就是違規(guī)舉債了，無(wú)論隨后居民用動(dòng)遷款買了什么;特別是，當(dāng)支付時(shí)點(diǎn)晚于土地招拍掛時(shí)點(diǎn)的情況下，那就不僅是違規(guī)舉了債，而且還違反了土地管理的相關(guān)法規(guī)。
比如說(shuō)，有些地方采取了所謂的“二級(jí)補(bǔ)償一級(jí)”的做法，即，在土地出讓進(jìn)入二級(jí)開(kāi)發(fā)之后，再用取得的土地出讓收入，支付一級(jí)開(kāi)發(fā)所需的補(bǔ)償資金的做法。
“二級(jí)補(bǔ)償一級(jí)”的做法，違反了國(guó)土部53號(hào)令《閑置土地處置辦法》中，有關(guān)土地出讓必備條件之一的“安置補(bǔ)償落實(shí)到位”的要求。
除了避免造成閑置土地，避免拖欠被拆遷人資金和損害被拆遷人利益等出發(fā)點(diǎn)之外，禁止“二級(jí)補(bǔ)償一級(jí)”的初衷，是打破土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中搞“空手道”的杠桿無(wú)限大模式，限制土地一二級(jí)開(kāi)發(fā)總量和速度，是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的一項(xiàng)調(diào)控措施。
四、發(fā)放動(dòng)遷款買回遷房?
      發(fā)放動(dòng)遷款和建設(shè)回遷房，是動(dòng)遷補(bǔ)償中的貨幣安置和實(shí)物安置的兩種補(bǔ)償形式，較多的情況下，這兩種補(bǔ)償形式是二選一的，不是既要貨幣補(bǔ)償，還要實(shí)物安置，地方也不會(huì)做計(jì)劃既支付了貨幣補(bǔ)償款，然后再建設(shè)回遷安置房給同一個(gè)居民。
      在某些特殊情況下，比如說(shuō)某條規(guī)定要求只能采取貨幣補(bǔ)償形式，就有可能先將動(dòng)遷補(bǔ)償款發(fā)給居民，然后在居民自愿的情況下，協(xié)助組織居民團(tuán)購(gòu)房屋，當(dāng)然要事先約定好;反之也是有可能的，但是不常見(jiàn)。所以說(shuō)，在某種程度上，我們可以把貨幣安置和實(shí)物安置同一起來(lái)。
      不過(guò)，一如既往的，違規(guī)舉債的判定，跟選擇哪種補(bǔ)償形式?jīng)]關(guān)系，唯一的標(biāo)準(zhǔn)是財(cái)政支付的時(shí)點(diǎn)，與對(duì)方的交付時(shí)點(diǎn)相比，是不是滯后了;或者，是不是必然(固化責(zé)任)會(huì)滯后支付。
五、隱債判斷標(biāo)準(zhǔn)只有谷子地
判定違規(guī)舉債，只有我們多次提到的“谷子地”原則。也即，造成了:
1.(GU)固化或相對(duì)固化的，
2.(ZHI)滯后的支出責(zé)任，而且這種支出責(zé)任，穿透來(lái)看必須是
3.(DI)地方財(cái)政終將承擔(dān)的。
谷子地，是判斷是否違規(guī)舉債的唯一標(biāo)準(zhǔn)，其他如是否列預(yù)算、是否公益性、是否有收益、是否市場(chǎng)化、由誰(shuí)來(lái)決策，等等都是干擾項(xiàng)，跟違規(guī)舉債沒(méi)一分錢關(guān)系，這是初學(xué)者必須要繞開(kāi)的坑。

二、拆遷安置房回購(gòu)

法律分析：拆遷過(guò)程中，平均每戶拆遷戶能分到兩套房，很多人往往會(huì)空余出一套住房。與此同時(shí)，由于拆遷安置建設(shè)周期長(zhǎng)，許多新增加的拆遷戶又要騰倉(cāng)很長(zhǎng)時(shí)間才能分到房。為此，政府推出了安置房回購(gòu)新政，以自愿參與的原則，對(duì)拆遷戶多余的安置房進(jìn)行回購(gòu)。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

對(duì)于農(nóng)村土地征收規(guī)定有所不一樣，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

三、政府回遷安置房能買嗎

法律分析：根據(jù)相關(guān)的法規(guī)及政策規(guī)定拆遷安置房一般分為兩大類。一類就是是因重大的市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。按照規(guī)定被安置人將獲得這種配套商品房的，房屋的產(chǎn)權(quán)是屬于個(gè)人所有,但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)是不能上市交易。 另一類是因房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的因素而動(dòng)拆遷的，動(dòng)拆遷的公司通過(guò)其他的途徑安置或者視代為安置人購(gòu)買的中低價(jià)位的商品房。該類的商品房和一般的商品房相比是沒(méi)有什么區(qū)別，屬于被安置人的私人財(cái)產(chǎn)。

法律依據(jù)：《契稅暫行條例》

第一條 在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。

第八條 契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的房屋回遷業(yè)務(wù)并沒(méi)有規(guī)定相關(guān)的減免政策，因此，開(kāi)發(fā)商在取得土地等不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，需要按全額計(jì)算契稅，不可以扣除回遷業(yè)務(wù)中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償?shù)牟糠帧?/p>

四、安置房政府回購(gòu)細(xì)則

法律分析：一、回購(gòu)范圍：乙方按土地出讓合同要求標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)安臵商業(yè)房，政府按約定的為準(zhǔn) ,建成后政府全部回購(gòu)。

二、回購(gòu)房單體設(shè)計(jì)方案報(bào)送甲方審查簽署確認(rèn)后，乙方報(bào)市規(guī)劃部門審批，并負(fù)責(zé)按規(guī)劃實(shí)施。

三、回購(gòu)價(jià)格：政府回購(gòu)商業(yè)房?jī)r(jià)格均為 元／平方米，政府回購(gòu)安臵房之外的建筑面積產(chǎn)權(quán)全部歸乙方所有。

四、乙方堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、高品位建設(shè)安臵房，工程質(zhì)量必須達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)。

五、乙方的建設(shè)項(xiàng)目工程招投標(biāo)應(yīng)符合市政府關(guān)于招投標(biāo)的相關(guān)規(guī)定，由甲方配合在市招投標(biāo)采購(gòu)交易中心完善相關(guān)的手續(xù)。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。

征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金。

依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。

國(guó)務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。

五、安置房政府回購(gòu)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)

法律分析：不同地區(qū)的不同項(xiàng)目回購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)不同，沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

第十八條 征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第十九條 對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

六、拆遷安置房政府回購(gòu)

法律主觀：購(gòu)買拆遷安置房需要注意什么1、明確房屋的土地類型及性質(zhì)要注意是集體土地還是國(guó)有土地，如果是集體土地上的非集體組織成員，用于非自住目的，建議慎重，因?yàn)榇祟愅恋厣系姆课荩w組織成員的權(quán)益才會(huì)受到保護(hù)。如果是非集體組織成員，再拆遷的話可能不會(huì)得到任何賠償。2、明確房屋對(duì)安置的拆遷對(duì)象有無(wú)限制或政策補(bǔ)貼特別是現(xiàn)在的“城中村”改造，由村集體組織建造的，對(duì)安置對(duì)象有明確限制。3、房屋的權(quán)利人確定房屋是獨(dú)有還是共同所有，如果是家庭成員共有，購(gòu)房協(xié)議的出賣方，一定要是全體共有人的真實(shí)意思，且均應(yīng)在協(xié)議上簽字或有授權(quán)委托書。4、相關(guān)費(fèi)用的繳納這類房屋大多涉及土地取得類型由劃撥變更為出讓，過(guò)戶涉及土地出讓金的補(bǔ)繳。《土地管理法》第二十七條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。

法律客觀：所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開(kāi)發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因?yàn)槠浒仓脤?duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。如黃埔江兩岸進(jìn)行的世博動(dòng)拆遷。按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開(kāi)發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過(guò)其他途徑安置或代為安置人購(gòu)買的中低價(jià)位商品房(與市場(chǎng)價(jià)比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒(méi)有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。因此購(gòu)置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來(lái)說(shuō)對(duì)已經(jīng)竣工的安置房可以查詢其“五證”，或到房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料等。不同類型的拆遷安置房，交易雙方承擔(dān)的交易風(fēng)險(xiǎn)有所不同。第一類動(dòng)拆遷安置房，由于交易時(shí)間長(zhǎng)，受市場(chǎng)因素的影響，往往買家需要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。主要體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。如果是購(gòu)買還沒(méi)定位的安置房風(fēng)險(xiǎn)就更大，買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置，但無(wú)法確定建好后安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境等，辦理過(guò)戶等手續(xù)時(shí)間也會(huì)更長(zhǎng)。因此在購(gòu)買此類房產(chǎn)時(shí)，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關(guān)重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對(duì)房屋的增購(gòu)等費(fèi)用的支付方式，遲延交房等都作出明確的約定。一般來(lái)說(shuō)購(gòu)置該類房屋，可以根據(jù)《民法通則》及《合同法》的相關(guān)規(guī)定，簽訂附條件的合同來(lái)保證買賣合同的有效性，并對(duì)具體細(xì)節(jié)作出明確約定以防合同相對(duì)方反悔，最好由專業(yè)房產(chǎn)律師進(jìn)行指導(dǎo)。

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投稿：方玲

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