信陽廠房拆遷律師2025,企業(yè)拆遷最佳的評估方法是什么,法律分析：1、重置成本法2、收益法3、市場比較法4、假設(shè)開發(fā)法 5、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利
法律分析：1、重置成本法2、收益法3、市場比較法4、假設(shè)開發(fā)法 5、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。
法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；
（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；
（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；
（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；
（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
法律分析：企業(yè)拆遷評估的步驟是選擇機(jī)構(gòu)、簽訂合同、進(jìn)行現(xiàn)場評估、宣傳說明、遞交報(bào)告、申請復(fù)核、申請?jiān)u估。每一個(gè)環(huán)節(jié)都可以被征收人參與，每一個(gè)環(huán)節(jié)都是不可或缺的法律要求。對于當(dāng)前拆遷糾紛頻發(fā)，公開、透明、各方充分參與的方案設(shè)計(jì)更為重要。市場化運(yùn)作將使每一個(gè)環(huán)節(jié)公開透明，并充分利用市場化的處理模式實(shí)現(xiàn)多元化補(bǔ)償，使雙方實(shí)現(xiàn)雙贏。
法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第二十條 房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。
1、重置成本法
重置成本法最常見的評估方式，也就是所謂企業(yè)的地上建筑物、廠房進(jìn)行重置。選擇一個(gè)評估時(shí)間點(diǎn)，假如要求五月一日起進(jìn)行實(shí)地征收，由這個(gè)實(shí)際的評估時(shí)間點(diǎn)所得出的重置價(jià)值。例如，土建的價(jià)值+人工的價(jià)值+相關(guān)稅費(fèi)的價(jià)值=所得重置價(jià)值，再扣除相應(yīng)的折損率(70%或80%等)。
2、收益法
如果用于生產(chǎn)經(jīng)營的對于其生產(chǎn)經(jīng)營的評估要運(yùn)用收益法，其實(shí)也就是預(yù)估一下未來預(yù)期收益，選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率來體現(xiàn)，把資本投入到不動產(chǎn)所帶來的收益率。資本化率的概念在實(shí)踐當(dāng)中不常運(yùn)用，意思是把不動產(chǎn)房屋、土地投入到相關(guān)的收益當(dāng)中所產(chǎn)生的利潤率。
3、市場比較法
需要注意的是，參照類似的房地產(chǎn)市場價(jià)值，意思就是要根據(jù)同區(qū)位、同地段、同性質(zhì)(國有、集體)、同用途(商業(yè)、工業(yè)、住宅)，商品房包括住宅和商業(yè)用途。在實(shí)踐的過程中需要注意的是屬于什么用地，要參考附地范圍之內(nèi)相同性質(zhì)的用地價(jià)值，主要是參照類似房地產(chǎn)市場的價(jià)值。
4、假設(shè)開發(fā)法
假設(shè)開發(fā)法在實(shí)踐中運(yùn)用不多。要預(yù)估出土地開發(fā)后的價(jià)值，扣除相應(yīng)的稅費(fèi)、土地利用后相應(yīng)的損耗等，所體現(xiàn)出的市場價(jià)值。
5、基準(zhǔn)地價(jià)修正法
基準(zhǔn)地價(jià)修正法主要是評估土地在進(jìn)行實(shí)際區(qū)位確定的時(shí)候使用的一種評估方法。按照土地的位置確定修正的系數(shù)以及修正出來最后的價(jià)值，在實(shí)踐當(dāng)中應(yīng)用不是很廣泛。
一、企業(yè)拆遷的評估流程
1、確定評估機(jī)構(gòu)
被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)；如何確定評估機(jī)構(gòu)我們在第二期節(jié)目當(dāng)中已經(jīng)講過，包括協(xié)商一致確定、多數(shù)確定、抽簽確定、搖號確定等方式。
2、簽訂房屋征收評估委托合同
評估機(jī)構(gòu)確定后，由房屋征收部門作為委托人，與確定的評估機(jī)構(gòu)簽訂評估委托合同；并向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)出具房屋征收評估委托書。
房屋征收評估委托書應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱、委托的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內(nèi)容。
3、房屋征收部門向評估機(jī)構(gòu)提供評估房屋的情況等材料
包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。對未經(jīng)登記建筑的調(diào)查、認(rèn)定、處理是有關(guān)部門在作出房屋征收決定之前就應(yīng)當(dāng)展開的一項(xiàng)工作。
對于已經(jīng)登記的也就說有房產(chǎn)證的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。
一般采用市場比較法，未來收益法，以及基準(zhǔn)地價(jià)法 進(jìn)行房屋拆遷的評估。 還有成本材料法等，但是因社會變遷以及實(shí)踐需要一般不會采用。
法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收評估辦法》第九條房屋征收評估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評估對象。評估對象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。
法律分析：拆遷評估是我們通常說的拆遷補(bǔ)償價(jià)格評估。拆遷補(bǔ)償價(jià)格評估指的是在拆遷公告下發(fā)后，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法對拆遷區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評估確定的行為。拆遷補(bǔ)償價(jià)格評估的法定依據(jù)一共有三種：市場評估價(jià)、商品房交易均價(jià)、重置價(jià)，它們用途各有不同，在不同情形下分別適用。
法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償； （二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償； （三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。 市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。
重置成本法重置成本法最常見的評估方式，也就是所謂企業(yè)的地上建筑物、廠房進(jìn)行重置。選擇一個(gè)評估時(shí)間點(diǎn)，假如要求五月一日起進(jìn)行實(shí)地征收，由這個(gè)實(shí)際的評估時(shí)間點(diǎn)所得出的重置價(jià)值。例如，土建的價(jià)值+人工的價(jià)值+相關(guān)稅費(fèi)的價(jià)值=所得重置價(jià)值，再扣除相應(yīng)的折損率（70％或80％等）。成本法在以前運(yùn)用相當(dāng)廣泛，土地價(jià)值，房屋價(jià)值都可以運(yùn)用成本法進(jìn)行評估，但現(xiàn)在590號令以及建設(shè)部的房屋征收評估辦法都要求按照市場比較法。收益法在590號令當(dāng)中是有相關(guān)的要求，如果用于生產(chǎn)經(jīng)營的對于其生產(chǎn)經(jīng)營的評估要運(yùn)用收益法，其實(shí)也就是預(yù)估一下未來預(yù)期收益，選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率來體現(xiàn)，把資本投入到不動產(chǎn)所帶來的收益率。資本化率的概念在實(shí)踐當(dāng)中不常運(yùn)用，意思是把不動產(chǎn)房屋、土地投入到相關(guān)的收益當(dāng)中所產(chǎn)生的利潤率。收益法主要評估一些在實(shí)踐當(dāng)中進(jìn)行實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營的商業(yè)性質(zhì)的主體，一些勞動附加值比較大、勞動性密集的行業(yè)、專利技術(shù)性行業(yè)可帶來的勞動收益成幾何倍增長的行業(yè)，原則上對其行業(yè)企業(yè)應(yīng)按照收益法進(jìn)行實(shí)際評估。收益法在實(shí)踐的過程中運(yùn)用不是很多，在實(shí)踐過程中與評估公司進(jìn)行交涉的同時(shí)評估公司未涉及收益法部分，評估公司運(yùn)用較多的是成本法和市場比較法兩種。市場比較法需要注意的是，參照類似的房地產(chǎn)市場價(jià)值，意思就是要根據(jù)同區(qū)位、同地段、同性質(zhì)（國有、集體）、同用途（商業(yè)、工業(yè)、住宅），商品房包括住宅和商業(yè)用途。在實(shí)踐的過程中需要注意的是屬于什么用地，要參考附地范圍之內(nèi)相同性質(zhì)的用地價(jià)值，主要是參照類似房地產(chǎn)市場的價(jià)值。假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法在實(shí)踐中運(yùn)用不多，例如我所律師在貴州云巖區(qū)遇到的案例，開發(fā)商反過來作為被拆遷人與政府交流，必然運(yùn)用到假設(shè)開發(fā)法來進(jìn)行實(shí)際評估，開發(fā)商需要土地利用實(shí)際開發(fā)，土地開發(fā)后目的可能作為商業(yè)、住宅也有可能是廠房，需要運(yùn)用土地開發(fā)滿足開發(fā)的主體要件。所以要預(yù)估出土地開發(fā)后的價(jià)值，扣除相應(yīng)的稅費(fèi)、土地利用后相應(yīng)的損耗等，所體現(xiàn)出的市場價(jià)值。假設(shè)開發(fā)法很多中小型企業(yè)都希望適用這種方式方法，特別針對一些未利用的土地，也就是開發(fā)商購買后沒有實(shí)際利用，還在進(jìn)行申請審批規(guī)劃等相關(guān)文件的時(shí)候，占用土地的行為就應(yīng)該運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法來進(jìn)行評估。例如，唐山某鋼鐵企業(yè)，企業(yè)進(jìn)行外遷，剩余土地與政府進(jìn)行協(xié)商如何評估剩余土地的價(jià)值，必須運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法來進(jìn)行評估土地使用權(quán)的價(jià)值，實(shí)踐當(dāng)中運(yùn)用相對較少。基準(zhǔn)地價(jià)修正法基準(zhǔn)地價(jià)修正法主要是評估土地在進(jìn)行實(shí)際區(qū)位確定的時(shí)候使用的一種評估方法。按照土地的位置確定修正的系數(shù)以及修正出來最后的價(jià)值，在實(shí)踐當(dāng)中應(yīng)用不是很廣泛。在實(shí)踐當(dāng)中我們常見的是充值成本法和市場比較法的評估方法，但是，我所律師在次強(qiáng)調(diào)提醒中小型企業(yè)如果產(chǎn)生的收益較高，并且是高附加值、勞動密集型以及技術(shù)專利行業(yè)，本企業(yè)前景預(yù)期可能成幾何倍數(shù)增長的企業(yè)一定要進(jìn)行收益法評估。例如，北京大興區(qū)某企業(yè)，生產(chǎn)機(jī)器人配件行業(yè)。整個(gè)行業(yè)的專利技術(shù)只有意大利某企業(yè)可以與其媲美，大興某企業(yè)的生產(chǎn)流程和生產(chǎn)工藝，以及技術(shù)專利都是非常豐富的；大部分的產(chǎn)品都是外銷日本與德國。這種企業(yè)進(jìn)行評估停產(chǎn)停業(yè)損失的時(shí)候必須按照收益法來進(jìn)行評估。因?yàn)榻衲昕赡苋谫Y、負(fù)債，明年有可能大額收入。如果計(jì)算它某個(gè)周期的停產(chǎn)停業(yè)損失的時(shí)候必須按照收益法。與評估單位、征收單位進(jìn)行實(shí)際談判時(shí)，對于運(yùn)用哪種評估方法進(jìn)行價(jià)值價(jià)格的確定需要多方面探討。即便是一個(gè)評估公司都受征收單位委托，由于評估的方法選擇不同，評估出的企業(yè)價(jià)值也是天壤之別。
【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】
《中華人民共和國土地管理法》第二十七條、第二十八條
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十條、、第十一條、第十二條、第十三條、第十四條
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投稿：苗凱
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