廠房租賃簡易征收被拆2025,出租房屋拆遷征收補償款糾紛裁判規(guī)則（二）,以下法律法規(guī)（裁判案例）均已收錄于艾特律寶|法律大數(shù)據(jù)庫09、承租人主張分配拆遷補償款訴訟時效可從拆遷補償款實際領(lǐng)取之日起計算【裁判結(jié)果】：二審法院認(rèn)為，在出租人實際領(lǐng)
以下法律法規(guī)（裁判案例）均已收錄于艾特律寶|法律大數(shù)據(jù)庫
09、承租人主張分配拆遷補償款訴訟時效可從拆遷補償款實際領(lǐng)取之日起計算
【裁判結(jié)果】：
二審法院認(rèn)為，在出租人實際領(lǐng)取相應(yīng)拆遷補償款之前，承租人即使向出租人主張補償款，出租人亦可以其未實際獲取補償款為由予以拒絕，實際上出租人也確實無從給付，并且相關(guān)的補償款項數(shù)額也無法確定。因此，一般來說，出租人實際獲取拆遷補償款系承租人能夠向出租人據(jù)實主張拆遷補償款的前提條件之一。
案涉房屋于2013年列入拆遷范圍，進入拆遷程序。2016年出租人與有關(guān)部門簽署拆遷協(xié)議，拆遷補償款分多次發(fā)放，陸續(xù)結(jié)清。因拆遷補償款的分配問題被上訴人一直找上訴人協(xié)商解決，被上訴人還就該拆遷補償款的分配問題多次向有關(guān)部門反映問題要求解決。2020年，承租人在得知出租人已實際領(lǐng)取補償款后向法院提起訴訟。綜合前述，本案訴訟時效期間應(yīng)自承租人知曉補償款已經(jīng)實際領(lǐng)取后起算，承租人起訴分配補償款，未超訴訟時效，一審判決并無不當(dāng)。
【典型意義】：
根據(jù)我國現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，房屋拆遷補償中的被拆遷人為房屋所有權(quán)人，拆遷補償協(xié)議簽訂主體分別為房屋征收拆遷部門與房屋所有人。因此，承租人通常不是拆遷補償協(xié)議的簽訂主體。但承租人作為租賃房屋實際使用人，因房屋拆遷導(dǎo)致租賃合同無法繼續(xù)履行，同樣面臨經(jīng)營風(fēng)險與財產(chǎn)損失。司法實踐中，租賃房屋被征收拆遷，租賃合同解除，承租人可以依據(jù)租賃合同向出租人或房屋所有人依法要求補償損失或分配補償款。出租人在領(lǐng)取補償款后，應(yīng)將屬于承租人的相應(yīng)權(quán)益轉(zhuǎn)交給承租人。承租人請求分配補償款的訴訟時效可自知道或應(yīng)當(dāng)知道補償款已經(jīng)發(fā)放后起算。本案認(rèn)定出租人應(yīng)當(dāng)在拆遷補償范圍內(nèi)依據(jù)租賃合同關(guān)系對承租人的實際損失予以相應(yīng)補償，對妥善處理租賃合同關(guān)系中涉及的房屋拆遷補償糾紛，具有積極參考及借鑒作用。
【案例來源】：青島市中級人民法院2022年6月29日發(fā)布拆遷房屋租賃合同糾紛典型案例
10、判決次承租人直接獲得拆遷補償款減少當(dāng)事人訴累
【裁判結(jié)果】：
一審法院認(rèn)為，我國《國有土地上房屋征收與補償條例》雖規(guī)定應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人給予補償，但規(guī)定的補償項目包括被征收房屋價值的補償，因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償以及因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。其中的后兩項補償，其補償對象雖然通常是被征收房屋的所有權(quán)人，但對于已經(jīng)出租的經(jīng)營性用房，在房屋被征收時，因承租人勢必會遭受房屋裝修、搬遷費用及停產(chǎn)停業(yè)等損失，該損失與房屋征收行為之間存在利害關(guān)系。在本案中，案涉房屋的現(xiàn)有的部分裝修、設(shè)施設(shè)備等是被上訴人青島某生物科技有限公司作為次承租人的投入，本案征收過程中確定相應(yīng)補償數(shù)額的評估是以該公司對案涉房屋裝修、設(shè)備價值等為標(biāo)的進行的估值，根據(jù)公平原則以及誰投資誰受益原則，支持被上訴人關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷補助費、裝飾裝修損失等訴訟請求。二審維持一審判決。
【典型意義】：
案涉廠房在租賃過程中因為青島院士雙創(chuàng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園（一期）項目規(guī)劃列入拆遷范圍而被拆遷，雖然政府相關(guān)部門的拆遷補償是對產(chǎn)權(quán)人的補償，但是在承租人參與訴訟，轉(zhuǎn)租關(guān)系能夠確認(rèn)的前提下，根據(jù)拆遷評估及誰投資誰受益原則，直接將產(chǎn)權(quán)人獲得的拆遷利益中與次承租人相關(guān)的部分補償給次承租人是有法律依據(jù)和現(xiàn)實意義的。這樣就不需要產(chǎn)權(quán)人依據(jù)合同的相對性先補償給承租人，再由承租人補償給次承租人。
【案例來源】：青島市中級人民法院2022年6月29日發(fā)布拆遷房屋租賃合同糾紛典型案例
11、租賃合同遇拆遷而解除在出租人與承租人之間合理分配拆遷補償款
【裁判結(jié)果】：
二審法院認(rèn)為，房屋拆遷必然影響出租人后續(xù)租金的收取，亦是停產(chǎn)停業(yè)損失的一種，故對承租人主張其應(yīng)獲得全部停產(chǎn)停業(yè)補償款的主張，不予支持。故，對一審判決予以維持。
【典型意義】：
本案系出租人與承租人因拆遷補償款分配引起的房屋租賃合同糾紛。租賃合同遇拆遷而解除，拆遷補償款中的停產(chǎn)停業(yè)損失補償款應(yīng)根據(jù)房屋被征收時的使用與效益情況、停產(chǎn)停業(yè)期限等，在出租人與承租人之間進行合理分配。一方面，承租人作為租賃房屋實際使用人，因房屋拆遷導(dǎo)致租賃合同無法繼續(xù)履行，存在搬遷成本與生產(chǎn)經(jīng)營的收益損失，可獲取相應(yīng)停產(chǎn)停業(yè)損失。另一方面，作為出租人，房屋拆遷必然影響其后續(xù)租金的收取，亦是停產(chǎn)停業(yè)損失的一種，亦可獲取相應(yīng)停產(chǎn)停業(yè)損失。本案判決通過在出租人與承租人之間合理分配拆遷補償款中的相關(guān)款項，對妥善化解城市更新過程中涉及的拆遷補償款分配糾紛、定分止?fàn)帯㈨樌七M城市建設(shè)具有積極參考及借鑒作用。
【案例來源】：青島市中級人民法院2022年6月29日發(fā)布拆遷房屋租賃合同糾紛典型案例
12、租賃合同到期涉拆遷拒不搬離且不繳租金承租人無權(quán)獲得拆遷補償款
【裁判結(jié)果】：
法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案中雙方簽訂的租賃合同約定，合同于2015年7月1日到期，雙方再未續(xù)簽合同。上訴人某材料站于2015年8月向被上訴人發(fā)出解除合同的通知，雙方合同于2015年8月解除。合同解除后，被上訴人不但未按照約定騰出房屋，而且未繳納房屋占用費直至房屋2018年拆遷。房屋的拆遷補償是政府對被拆遷房屋的合法權(quán)利人剩余期限經(jīng)營的可得利潤損失以及搬遷、裝修等的合法補償，該補償應(yīng)當(dāng)由房屋所有權(quán)人以及有權(quán)占有房屋的人按照法律規(guī)定獲得。被上訴人無償占有房屋三年多且未支付對價，與房屋相關(guān)的所有補償均應(yīng)當(dāng)歸房屋的所有權(quán)人即上訴人所有。判決駁回青島某公司的訴訟請求。
【典型意義】：
按照我國關(guān)于房屋拆遷與補償?shù)姆梢?guī)定，拆遷補償?shù)膶ο笫欠课菟袡?quán)人，并非承租人。但承租人在正常承租、經(jīng)營期限內(nèi)因拆遷行為造成經(jīng)營不能，房屋所有權(quán)人可就其獲得的拆遷補償對承租人予以合理補償。本案中，拆遷行為發(fā)生于租賃合同期滿三年之后，拆遷行為并未對承租人在租期內(nèi)對房屋的占有、使用和收益產(chǎn)生影響，承租人與拆遷行為并無實際上的利害關(guān)系。且租期屆滿后出租人已明確告知承租人解除合同，承租人仍拒不騰房且長期無償占有房屋。如果對承租人給予拆遷補償，將使得承租人基于其不合法、不誠信的行為獲利，這既損害了房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，亦違反了商事交易的等價有償、權(quán)利義務(wù)對等原則，也將導(dǎo)致承租人為獲取拆遷利益而拒不騰房，影響城市更新的有序推進。對拆遷補償利益的合理分配，既符合法治、誠信的社會主義核心價值觀，也為服務(wù)城市更新發(fā)揮司法指引作用。
【案例來源】：青島市中級人民法院2022年6月29日發(fā)布拆遷房屋租賃合同糾紛典型案例
13、承租人使用租賃房屋至合同約定租賃期限屆滿拆遷時承租人添附裝飾裝修及搬遷補助不應(yīng)支持
【裁判結(jié)果】：
二審查明，雖然雙方提交的合同版本內(nèi)容不完全一致，但均有條款“在租賃期間，如乙方對租賃房屋進行裝修及添加附屬物品，應(yīng)征得出租方同意，租賃期滿可以由承租方自行移走，其他裝修及附屬品歸出租方”。青島某工貿(mào)公司主張案涉房屋用于經(jīng)營飯店，2015年底因拆遷開始即無法經(jīng)營，宋某某主張案涉房屋2014年就停止經(jīng)營，其停止經(jīng)營與拆遷無關(guān)，不應(yīng)獲得停產(chǎn)停業(yè)補償。二審法院認(rèn)為，簡易房、木頭房為青島某工貿(mào)公司投資所建，且已獲得補償，依據(jù)誰投資誰獲益的原則，相應(yīng)補償應(yīng)歸青島某工貿(mào)公司所有。關(guān)于裝飾裝修及附屬物部分，雖然雙方合同無效，但原約定的租賃期限到2017年11月25日，因此，到該日期為止，案涉房屋的不可拆遷的裝飾裝修及添附物的所有權(quán)就應(yīng)歸出租人所有。承租人直到2020年方從案涉房屋中搬離，其對上述裝飾裝修及添附物的價值已利用完畢，故上述裝飾裝修及添附物的價值應(yīng)歸出租人宋某某所有。一審對此認(rèn)定有誤，二審法院依法予以糾正。關(guān)于搬遷補助費，因案涉房屋部分合同無效，青島某工貿(mào)公司、柴某某本應(yīng)搬走；且即使合同有效，到原合同約定的2017年11月25日承租人亦應(yīng)搬離。故柴某某、青島某工貿(mào)公司的搬離行為與是否拆遷并無因果關(guān)系，亦不應(yīng)就此獲得相應(yīng)利益，故相應(yīng)搬遷補助費亦不應(yīng)由其取得，上述部分一審認(rèn)定有誤，二審予以糾正。關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)補償部分，因雙方確認(rèn)已于2015年之前停止經(jīng)營，且現(xiàn)無證據(jù)證明停止經(jīng)營與拆遷無關(guān)，故一審對停產(chǎn)停業(yè)補償酌定雙方各分得50%認(rèn)定正確，二審法院予以維持。
【典型意義】：
租賃房屋因政府征收而在租賃合同期內(nèi)無法履行的，假如雙方在租賃合同中并未約定該種損失如何分配承擔(dān)，而承租人的損失又客觀存在。應(yīng)結(jié)合租賃合同的履行情況、剩余租賃期限以及被征收房屋拆遷補償方案中的停產(chǎn)停業(yè)損失補償金額等因素，酌定給予承租人適當(dāng)補償。在租賃合同無效的情況下，如果雙方對損失承擔(dān)有約定，應(yīng)參照原約定處理。本案中原合同約定租賃期滿裝飾裝修歸出租人所有，客觀上承租人搬離案涉場地時原合同約定的租賃期已屆滿，因此裝飾裝修的價值應(yīng)歸出租人所有，承租人無權(quán)再獲得相應(yīng)補償；相應(yīng)搬遷補助費用，如果合同有效，在租賃期內(nèi)因拆遷導(dǎo)致承租人提前搬離，承租人有權(quán)獲得相應(yīng)補償；但在合同無效以及原租賃期限已屆滿的情況下，承租人搬離與拆遷并無關(guān)系，因此上述補償費用不應(yīng)予以補償。征收拆遷是城市更新和城市建設(shè)的重要部分，法院要充分發(fā)揮司法裁判示范引領(lǐng)作用，引導(dǎo)社會公眾依法理性解決有關(guān)糾紛。在租賃合同案件中如系因拆遷補償問題產(chǎn)生爭議，無論合同是否有效，均需重點關(guān)注原合同約定的履行期限。因為如果承租人一直使用案涉房屋至原租賃期限屆滿，其很多權(quán)益已通過租賃合同的履行獲得，就無權(quán)再獲得因拆遷帶來的補償利益。這種裁判理念，可以避免承租人為獲取不當(dāng)?shù)牟疬w利益而拖延搬離案涉房屋，妨礙出租人取得拆遷補償款及拆遷整體利益。
【案例來源】：青島市中級人民法院2022年6月29日發(fā)布拆遷房屋租賃合同糾紛典型案例
14、二審調(diào)解妥善化解涉及拆遷租賃合同糾紛
【裁判結(jié)果】：
二審法院認(rèn)為，一方面，案涉合同明確約定房屋被征收則租賃合同解除，某建材公司作為出租人在房屋被征收時有權(quán)解除合同。一審判決解除合同，并無不當(dāng)。另一方面，本案租賃房屋雖被征收但尚未拆遷，承租人則因合同解除須提前搬離，其原有生產(chǎn)經(jīng)營計劃無法實現(xiàn)，客觀上存在一定經(jīng)濟損失。案件經(jīng)二審調(diào)解，某汽修廠同意解除合同，某建材公司則同意減免部分租金作為提前解除合同對承租人的補償，某汽修廠與某建材公司房屋達成和解協(xié)議，案件調(diào)解結(jié)案。
【典型意義】：
承租人，特別是需要從事生產(chǎn)經(jīng)營的承租人，在簽訂租賃合同時，如果合同將征遷約定為合同解除條件且拆遷的所有補償費用均歸出租人時，應(yīng)慎重考慮其中的經(jīng)營風(fēng)險，合理投資與生產(chǎn)。否則，可能發(fā)生房屋拆遷導(dǎo)致租賃合同無法繼續(xù)履行，而作為承租人的財產(chǎn)損失無法得到補償?shù)那闆r。本案中，當(dāng)事人雙方經(jīng)過法院調(diào)解，對合同解除、房屋恢復(fù)原狀并返回等事項達成一致，對妥善處理租賃合同關(guān)系中涉及的房屋拆遷補償糾紛，依法支持城市更新和城市建設(shè)具有積極參考作用。
【案例來源】：青島市中級人民法院2022年6月29日發(fā)布拆遷房屋租賃合同糾紛典型案例
本文轉(zhuǎn)載自“類案同判規(guī)則”，如侵刪。
法律分析:
案由一般是民事主體間房屋拆遷補償合同糾紛；或者是土地承包經(jīng)營權(quán)糾紛；土地承包經(jīng)營權(quán)確認(rèn)糾紛；承包地征收補償費用分配糾紛；土地承包經(jīng)營權(quán)繼承糾紛，需要根據(jù)實際案情來確定。
法律依據(jù):
《中華人民共和國民事訴訟法》
第三條 人民法院受理公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因財產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系提起的民事訴訟，適用本法的規(guī)定。
第六條 民事案件的審判權(quán)由人民法院行使。
人民法院依照法律規(guī)定對民事案件獨立進行審判，不受行政機關(guān)、社會團體和個人的干涉。
法律分析：房屋拆遷安置補償合同糾紛的處理，被拆遷人與拆遷人訂立拆遷補償安置合同后，未按期搬遷，拆遷人起訴要求被拆遷人拆遷的，受案后，拆遷人還可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。拆遷人與被拆遷人在房屋拆遷許可證確定的期限內(nèi)簽訂了合同，必須按期拆遷。《行政訴訟法》第44條規(guī)定，訴訟期間，不停止具體行政行為的執(zhí)行。
法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；
（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；
（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
法律分析：依據(jù)我國行政訴訟的規(guī)定，因拆遷補償問題產(chǎn)生糾紛的是屬于行政糾紛，應(yīng)該向人民法院提起行政訴訟，而不是提起民事訴訟。
法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；
（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；
（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
一、房屋征收補償方案是否可訴1、房屋征收補償方案可訴。房屋征收補償糾紛起訴應(yīng)當(dāng)先經(jīng)當(dāng)事人申請，由同級拆遷管理部門裁決，裁決后當(dāng)事人仍不滿意的方可提起訴訟；直接向人民法院提起訴訟的，人民法院不予受理。2、法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。補償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。二、房屋征收的具體流程是什么房屋征收的具體流程為：1、進行項目征收立項，并做好項目前期調(diào)查摸底；2、房屋征收部門擬定征收補償方案并報縣區(qū)政府；3、對擬征收房屋進行調(diào)查登記并公布調(diào)查情況 ；4、有關(guān)部門對未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認(rèn)定和處理；5、政府部門組織補償方案論證并公布征求公眾意見，征求意見期限不得少于30日。舊城改造項目組織被征收人和公眾代表聽證會；6、縣 區(qū)政府公布征求意見情況、聽證會情況和根據(jù)公眾意見、聽證會情況修改情況，并對征收補償方案重新修訂公布，同時做好社會穩(wěn)定風(fēng)險評估；7、縣區(qū)政府作出房屋征收決定，涉及被征收人數(shù)量較多的，經(jīng)縣區(qū)政府常務(wù)會議討論決定8、公布房屋征收決定，做好房屋征收決定宣傳解釋工作。9、由被征收人選擇征收評估機構(gòu)；10、房屋征收部門與被征收人簽訂補償協(xié)議，在規(guī)定期限內(nèi)達不成協(xié)議的，由房屋征收部門報請作出征收決定的人民政府作出補償決定，并依法送達被征收人并在房屋征收范圍內(nèi)公告；
法律分析：可訴。
法律依據(jù)：根據(jù)《行政訴訟法》第十二條規(guī)定：人民法院受理公民、法人或者其他組織提起的下列訴訟:……（五）對征收、征用決定及其補償決定不服的；……除前款規(guī)定外，人民法院受理法律、法規(guī)規(guī)定可以提起訴訟的其他行政案件。
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