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一、新一中拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)2025,承租人和同住人關(guān)于征收補(bǔ)償利益的分割原則及特殊情形

一、承租人和同住人均等分割原則的法律依據(jù)

根據(jù)《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》，公有房屋承租人所得的貨幣補(bǔ)償款、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有。根據(jù)《上海市高級(jí)人民法院關(guān)于房屋動(dòng)拆遷補(bǔ)償款分割民事案件若干問題的解釋（滬高法民一[2004]4號(hào)）》（以下簡(jiǎn)稱滬高法民一[2004]4號(hào)文）第九條，公有居住房屋拆遷補(bǔ)償款，在承租人、同住人之間如何分配？答：承租人、同住人之間，一般遵循一人一份、均等分割的原則取得拆遷補(bǔ)償款。第九條基本確立了承租人、同住人之間均等分割、均等取得拆遷補(bǔ)償款的原則。比如李某等訴孔某等分家析產(chǎn)糾紛一案，案號(hào)：（2014）滬一中民一（民）終字第1041號(hào)，法院認(rèn)為甲系公房承租人，并非征收房屋的所有權(quán)人，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，顯然該房屋因被征收而產(chǎn)生的征收補(bǔ)償款項(xiàng)不屬于公房承租人一人所有，應(yīng)歸公房承租人及同住人共同所有，本案各方當(dāng)事人包括甲在內(nèi)，戶籍都入戶在原征收房屋內(nèi)，且根據(jù)當(dāng)事人的陳述及其他在案證據(jù)，并不能證明各方當(dāng)事人在本市獲得過其他福利性分房，本案中戊、丁、乙、丙宜認(rèn)定為系爭(zhēng)房屋拆遷征收中的同住人，與承租人甲一并享有該房屋征收所得補(bǔ)償利益，最后判定征收補(bǔ)償利益由四人均分。

二、承租人比同住人分得較多的征收補(bǔ)償利益之原因分析

首先，在滬高法民一[2004]4號(hào)文第九條同時(shí)規(guī)定了承租人和同住人均等分割原則例外情形，（一）有以下情況之一的人，可以酌情多分：1.承租人或同住人屬于年老體弱，缺乏經(jīng)濟(jì)來源，且按均分所得的補(bǔ)償款，無法購(gòu)得房屋保證其正常生活的；2.承租人或同住人在取得公房承租權(quán)時(shí)額外支付過較多款項(xiàng)的；3.對(duì)公房?jī)?nèi)居住的未成年人實(shí)際承擔(dān)監(jiān)護(hù)義務(wù)的。（二）屬于本市兩處以上公房承租人的，其對(duì)各處被拆遷公房的補(bǔ)償款均有權(quán)主張分割。司法實(shí)踐過程中，法官會(huì)基于多個(gè)事實(shí)、理由來分割征收補(bǔ)償款，比如承租人對(duì)房屋來源貢獻(xiàn)大、對(duì)房屋維護(hù)有出租、承租人年老體弱等，很多判例中承租人比其他同住人分得的征收利益較多。

其次，在征收過程中，因?yàn)椴煌魇諉挝徊僮鞣绞讲灰粯樱矔?huì)造成承租人比其他同住人權(quán)力大之現(xiàn)象，我們常見的幾種情形有：1、房屋在租賃期滿后繼續(xù)出租的，承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。根據(jù)《上海市房屋租賃條例》《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》等相關(guān)規(guī)定，除非承租人過世或自愿變更，否則其他在本房屋中擁有常住戶口的人員、實(shí)際居住人員均是無法取代承租人去租賃房屋的。2、公有住房被征收時(shí)，承租人有簽約權(quán)，承租人在世情況下，其他同住人一般無簽約權(quán)，如承租人死亡，家庭內(nèi)部其他同住人可以推舉簽約代表或者由征收單位指定新的承租人簽約。3、承租人可以與征收單位協(xié)商具體的補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額，審計(jì)結(jié)算之后，可以代表整戶領(lǐng)取征收補(bǔ)償利益。

除此之外，法院在同住人的認(rèn)定方面，基本上對(duì)承租人享有征收補(bǔ)償利益達(dá)成了共識(shí)，比如：1、承租人可以享受多處房屋拆遷補(bǔ)償款的權(quán)利，其他同住人他處承租人公房、享受過福利分房或者拆遷補(bǔ)償，則不能再次享受拆遷補(bǔ)償款。2、在同住人的認(rèn)定方面，承租人不要求居住滿一年以上，其他同住人必須符合戶籍遷入后居住滿一年的條件，否則不符合本次征收房屋的同住人。

三、承租人不享有征收補(bǔ)償利益的情形

（一）征收過程中被指定為承租人

根據(jù)2021年7月16日上海市第二中級(jí)人民法院發(fā)布的《房屋征收補(bǔ)償利益分割類改發(fā)案件裁判要點(diǎn)》問題之四，征收過程中被指定成為公有住房承租人，其在征收補(bǔ)償利益分割中的法律地位如何認(rèn)定？裁判觀點(diǎn)：公有住房承租人是指執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《上海市房屋租賃條例》規(guī)定，與公有房屋產(chǎn)權(quán)人或管理人建立租賃關(guān)系的個(gè)人和單位，其承租人地位在租用公房憑證上有明確記載。而征收過程中被指定的公有住房承租人，是根據(jù)本市房管部門就關(guān)于公有居住承租人戶口遷離本市或死亡后，確定房屋征收補(bǔ)償協(xié)議簽訂主體的相關(guān)規(guī)范性文件而確定，其本質(zhì)上是被征收戶的簽約代表，未與出租人真正建立公房租賃關(guān)系，權(quán)限亦僅限于代表被征收戶協(xié)商并簽訂征收協(xié)議、騰退被征收房屋等，故在此情況下，該當(dāng)事人并不因其承租人身份而必然獲得征收補(bǔ)償利益，其是否可獲得利益，仍應(yīng)按照共同居住人條件進(jìn)行審查認(rèn)定，以避免因各當(dāng)事人均不符合同住人條件時(shí)，僅因某一當(dāng)事人在征收時(shí)被指定為承租人，而發(fā)生由其取得全部征收利益的失衡情況。

在房屋征收過程中，因房屋承租人過世，在冊(cè)戶籍人員無法就簽約主體達(dá)成一致協(xié)議，由評(píng)議小組推薦，房屋出租人指定一人為承租人，作為該戶簽約代表簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議，權(quán)限僅限于代表被征收戶協(xié)商并簽訂征收協(xié)議、騰退被征收房屋等，作為這一戶的簽約代表履行行政協(xié)議，而不是為了與房屋出租人繼續(xù)履行租賃關(guān)系，與正常取得的承租人是有本質(zhì)上的區(qū)別的，該代表也并不能據(jù)此身份獲得系爭(zhēng)房屋的征收補(bǔ)償利益，而是應(yīng)看其是否符合系爭(zhēng)房屋的共同居住人條件。

（二）已經(jīng)取得外國(guó)國(guó)籍的承租人

我們是不認(rèn)可雙重國(guó)籍的，如果在冊(cè)戶籍人員已經(jīng)取得外國(guó)國(guó)籍，法院不認(rèn)可其同住人身份。比如上海市第二中級(jí)人民法院（2019）滬02民終11115號(hào)判決書明確認(rèn)定，因項(xiàng)某已于2012年9月申請(qǐng)加入澳大利亞國(guó)籍，我國(guó)公房制度具有社會(huì)福利性質(zhì)，故項(xiàng)某不能被認(rèn)定為涉案房屋同住人；（2021）滬02民終9589號(hào)判決書認(rèn)定江某、顧某在房屋征收決定作出前已加入外國(guó)國(guó)籍，不能被認(rèn)定為涉案房屋的同住人。那么，如果已經(jīng)取得外國(guó)國(guó)籍的人員是承租人，承租人有權(quán)簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議嗎？有權(quán)分得征收補(bǔ)償利益嗎？如果在冊(cè)其他戶籍人員都不符合同住人（不同時(shí)滿足“在冊(cè)戶籍”“居住滿一年”“他處無房”）的情況下，該外國(guó)國(guó)籍的承租人有權(quán)和其他人員一起分得征收補(bǔ)償利益嗎？

1、如果已經(jīng)取得外國(guó)國(guó)籍的人員是承租人，承租人有權(quán)和征收單位簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議嗎？

傾向性的觀點(diǎn)是有權(quán)簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議。首先，公房承租人取得外國(guó)國(guó)籍后，并不必然喪失承租權(quán)，2010年修訂的《上海市房屋租賃條例》第七條規(guī)定：“房屋承租人可以是中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的自然人、法人或者其他組織，但法律法規(guī)另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同、土地租賃合同另有約定的，從其規(guī)定或者約定，”該“房屋承租人”既可以是私房承租人，也可以是公房承租人，故上述地方性法規(guī)并未禁止境外自然人作為公房承租人的資格；其次，承租人在房屋征收啟動(dòng)之前，已經(jīng)成為被征收房屋的公房承租人，即使在取得其他國(guó)籍后，作為出租人的物業(yè)公司也未變更房屋租賃權(quán)，具有公房承租人資格可以簽訂補(bǔ)償協(xié)議，戶籍并不影響《征收補(bǔ)償協(xié)議》的效力；再次，公房承租人取得簽約資格，是代表被征收戶與房屋征收部門簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議，協(xié)議是對(duì)于整戶的補(bǔ)償，而非僅對(duì)承租人一人，故協(xié)議效力并不因承租人的國(guó)籍身份而有所不同。夏某拆遷一審（2019）滬02行初19號(hào)行政判決書認(rèn)定了夏某與虹口房管局簽訂的征收補(bǔ)償協(xié)議合法，原告如對(duì)協(xié)議補(bǔ)償利益的分割有異議，可另尋法律途徑解決。

2、已經(jīng)取得外國(guó)國(guó)籍的承租人，有權(quán)分得征收補(bǔ)償利益嗎？

傾向性的觀點(diǎn)是無權(quán)分得。公有房屋的承租權(quán)，是基于我國(guó)公房配給制度，給予本國(guó)公民的居住需求安置，加入外國(guó)國(guó)籍時(shí)自然喪失了原受配公房的承租權(quán)利，房屋被征收時(shí)，雖承租戶名登記未作更改，但因已經(jīng)取得外國(guó)國(guó)籍的承租人已喪失原有權(quán)利，上海市第二中級(jí)人民法院（2022）滬02民終6437號(hào)民事判決中，一審法院認(rèn)為，根據(jù)1980年代的公房租賃管理辦法，承租戶全家出國(guó)或去港澳定居的，應(yīng)收回其承租的全部房屋；如屬短期出國(guó)或去港澳，要求保留房屋租賃權(quán)的，可向房管部門申請(qǐng)并經(jīng)批準(zhǔn)后，一般可以保留房屋租賃權(quán)六個(gè)月，最長(zhǎng)不超過一年，到期不回，收回房屋。黃某的戶籍于1987年7月因出國(guó)注銷，蔡某的戶籍于同年10月遷入系爭(zhēng)房屋。之后，系爭(zhēng)房屋租賃關(guān)系未解除，承租戶名亦未更改，房屋承租、戶籍狀況維持原樣至征收。蔡某戶籍的遷入對(duì)系爭(zhēng)房屋租賃關(guān)系的保留不能排除關(guān)聯(lián)。蔡某雖與其夫共同享受過福利房屋，但因其為系爭(zhēng)房屋唯一戶籍在冊(cè)人員，故全部征收補(bǔ)償利益由其一人取得。蔡某于本案審理中表示自愿給予黃某部分補(bǔ)償款，系其意思自治，于法不悖，法院予以照準(zhǔn)。二審法院認(rèn)為，系爭(zhēng)房屋被征收前，承租人黃某已加入澳大利亞國(guó)籍，故其無權(quán)享有系爭(zhēng)房屋的征收補(bǔ)償利益。蔡某雖不符合系爭(zhēng)房屋共同居住人的條件，但其是唯一戶籍在冊(cè)人員，可獲得系爭(zhēng)房屋的全部征收補(bǔ)償利益。蔡某自愿給予黃某補(bǔ)償款2,000,000元，于法不悖。一審法院據(jù)此作出的判決并無不當(dāng)，本院予以認(rèn)同。黃某上訴提出系爭(zhēng)房屋是由其出資購(gòu)買，缺乏事實(shí)依據(jù)，不予支持。

3、如果在冊(cè)其他戶籍人員都不符合同住人的情況下，該外國(guó)國(guó)籍的承租人有權(quán)和其他人員一起分得征收補(bǔ)償利益嗎？

傾向性的觀點(diǎn)是不能。當(dāng)事人在選擇加入外國(guó)國(guó)籍后，由于中國(guó)法律不承認(rèn)雙重國(guó)籍，他們便自動(dòng)失去了中國(guó)公民的身份。因此，原先基于中國(guó)公民身份享有的公有住房承租權(quán)和居住權(quán)也隨之喪失。這意味著，他們不再享有與這些公有住房相關(guān)的任何福利或權(quán)益，包括在公有住房被征收時(shí)可能獲得的補(bǔ)償利益。即使這些當(dāng)事人曾經(jīng)在系爭(zhēng)房屋中居住，但由于他們已不再是同住人，且已經(jīng)取得外國(guó)國(guó)籍，他們就不能再主張對(duì)這些房屋的任何權(quán)利或補(bǔ)償。在這種情況下，如果房屋被征收，相關(guān)的征收補(bǔ)償利益應(yīng)當(dāng)歸屬于那些仍然具有中國(guó)國(guó)籍且戶籍在冊(cè)的成年公民共同享有，外國(guó)籍的當(dāng)事人被排除在外。上海市第二中級(jí)人民法院（2022）滬02民終5598號(hào)案件充分論述了這個(gè)觀點(diǎn)，關(guān)于承租人吳某是否有權(quán)獲得征收利益，法院認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，定居外國(guó)的中國(guó)公民，自愿加入或取得外國(guó)國(guó)籍的，即自動(dòng)喪失中國(guó)國(guó)籍，吳某雖系系爭(zhēng)房屋的承租人，但其已取得美利堅(jiān)合眾國(guó)國(guó)籍，故吳某自動(dòng)喪失我國(guó)國(guó)籍，無權(quán)獲得系爭(zhēng)房屋的征收利益。根據(jù)當(dāng)事人在二審中提供的證據(jù)，可以證明宋某取得過浦東大道房屋聯(lián)建公助房屋，阮某獲得單位增配的其昌棧大街房屋，故宋某、吳某方均屬于享受過福利性質(zhì)分房，均不符合系爭(zhēng)房屋共同居住人的條件。鑒于系爭(zhēng)房屋中的戶籍在冊(cè)人員均不能被認(rèn)定為共同居住人，故征收補(bǔ)償利益可在宋某、吳某方中酌情分配。

綜上，承租人和同住人關(guān)于征收補(bǔ)償利益的分割，以均等分割為原則，承租人相較于同住人，經(jīng)常存在分配較多的情形，但是如果承租人在征收過程中被指定的，或者是已經(jīng)取得外國(guó)國(guó)籍的，就無權(quán)分得征收補(bǔ)償利益。

二、公有居住房屋拆遷補(bǔ)償款，在承租人、同住人之間如何分配

承租人、同住人之間，一般遵循一人一份，均等分割的原則取得拆遷補(bǔ)償款。

但有下列情況除外：

（一）有下列情況之一的，可以酌情多分；承租人或同住人屬于年老體弱，缺乏經(jīng)濟(jì)來源，且按均分所得的補(bǔ)償款，無法購(gòu)得房屋保證其正常生活的；承租人或同住人在取得公房承租權(quán)時(shí)額外支付過較多款項(xiàng)的；對(duì)公房?jī)?nèi)居住的未成年人實(shí)際承擔(dān)監(jiān)護(hù)義務(wù)的。

（二）屬于本市兩處以上公房承租人的，其對(duì)各處被拆遷公房的補(bǔ)償款均有權(quán)主張分割。

一、拆遷收益是不是夫妻共同財(cái)產(chǎn)

拆遷收益一般屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。如果被拆遷的房屋是公房，補(bǔ)償款中又只按面積算，沒有考慮同住人的因素，那么拆遷收益歸取得公房承租權(quán)方所有。如果公房承租權(quán)是婚后取得的，則補(bǔ)償款歸夫妻雙方共同所有，由雙方進(jìn)行分割。

二、離婚了拆遷賠償嗎

隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，離婚糾紛中多了一項(xiàng)新的爭(zhēng)議：離婚拆遷補(bǔ)償款如何分割。在現(xiàn)實(shí)生活中，拆遷補(bǔ)償款離婚怎么分配是很多朋友遇到的問題，本文旨在為離婚拆遷補(bǔ)償款分配而發(fā)愁的朋友解決房屋拆遷補(bǔ)償款的問題。

在確定離婚補(bǔ)償款如何分割時(shí)，首先要明確的是此時(shí)討論的是離婚前的拆遷補(bǔ)償款在離婚時(shí)的分割，因此，離婚時(shí)拆遷補(bǔ)償款如何分配就需要確定房子的產(chǎn)權(quán)歸屬于哪一方。

1、離婚房產(chǎn)屬于夫妻一方財(cái)產(chǎn)離婚房產(chǎn)如何分割，離婚拆遷補(bǔ)償如何分割？

離婚房產(chǎn)屬于夫妻一方的財(cái)產(chǎn)的，根據(jù)拆遷政策的規(guī)定，拆遷補(bǔ)償款是給予房屋的所有權(quán)人，也就是房屋的主人（非居住人）。此時(shí)，由于房屋只屬于夫妻一方，則拆遷補(bǔ)償款只能屬于夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)，在離婚財(cái)產(chǎn)分割時(shí)不參與分割。因此，此種情況下，離婚拆遷補(bǔ)償款不進(jìn)行分割。

2、離婚房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，拆遷補(bǔ)償款離婚怎么分配？

離婚房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，也就是夫妻共同擁有房子的產(chǎn)權(quán)，房屋拆遷補(bǔ)償款是對(duì)夫妻的共同補(bǔ)償，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，因此拆遷補(bǔ)償款在離婚時(shí)按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)平均分配。當(dāng)然，一般情況下是平均分配，在分配時(shí)需要同其他共同財(cái)產(chǎn)一樣參照照顧無過錯(cuò)方、女方、撫養(yǎng)子女一方的原則，對(duì)拆遷補(bǔ)償款進(jìn)行分配。

3、離婚拆遷補(bǔ)償如何分割的例外情況

上面兩種情況屬于一般情況，在生活中經(jīng)常也大量存在對(duì)公房拆遷補(bǔ)償款，離婚如何分割的疑問。對(duì)于未能取得產(chǎn)權(quán)的公房，雖然夫妻雙方對(duì)房子都沒有產(chǎn)權(quán)，但是按照規(guī)定也是可以得到拆遷補(bǔ)償款的，此時(shí)，對(duì)于離婚拆遷補(bǔ)償款怎么分配呢？此時(shí)，夫妻雙方都是有權(quán)分得拆遷補(bǔ)償款的。一般分割拆遷補(bǔ)償款的參照公房離婚分配的原則及標(biāo)準(zhǔn)對(duì)拆遷補(bǔ)償款進(jìn)行分割，公有居住房屋拆遷補(bǔ)償款，在承租人、同住人之間的分配一般遵循一人一份，均等分割的原則取得拆遷補(bǔ)償款。

三、房屋征收過程中承租人可以主張哪些補(bǔ)償項(xiàng)目

房屋征收過程中承租人可以主張的補(bǔ)償項(xiàng)目有：替代房屋土地的租金價(jià)差損失補(bǔ)償、房屋裝修補(bǔ)償、安置補(bǔ)償、搬遷補(bǔ)償、困難補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)償、房屋內(nèi)各項(xiàng)家電移機(jī)補(bǔ)償、非住宅房屋營(yíng)運(yùn)損失補(bǔ)償?shù)取７梢罁?jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

四、房屋征收過程中,承租人可以主張哪些補(bǔ)償項(xiàng)目

房屋征收過程中，承租人可以主張的補(bǔ)償內(nèi)容有租賃房屋的費(fèi)用，因拆遷而需要承擔(dān)的搬遷、臨時(shí)安置費(fèi)等。但是承租人主要是由房屋出租人進(jìn)行賠償，承租人和出租人簽訂的合同中有約定的按約定。沒有約定的，房屋出租人按照損失承擔(dān)違約責(zé)任。

一、租賃合同中有哪些不屬于違約行為

租賃合同不算違約的情形：對(duì)于出租人和承租人，只要在以下的情形內(nèi)解除租賃合同，就不算違約：(一)房屋出租人在下列條件下可以解除租賃合同，收回全部出租房屋或者部分出租房屋。1、房屋租賃協(xié)議到期，房屋出租人按約收回租賃房屋；2、出租人家庭人口增多，住房困難，可與承租人協(xié)商收回租賃房屋；3、承租人確實(shí)另有住房，承租房屋長(zhǎng)期閑置，不能物盡其用的；4、屋承租人故意、或者過失將所租房屋損壞，改變房屋用途、拒絕修復(fù)或者賠償?shù)摹?二)對(duì)于承租人而言，在房屋租賃期間，如果存在以下情況，就可以單方面解除合同。1、出租人未按時(shí)交付房屋，經(jīng)承租人催告后在合理期限內(nèi)仍未交付；2、出租人交付的房屋不符合房屋租賃合同的約定，致使承租人不能實(shí)現(xiàn)房屋租賃的目的；3、出租人已交付的房屋存在缺陷，危及承租人安全或健康的；4、出租人不履行檢查、維修義務(wù)，以致危及承租人安全或健康的。

二、租賃的房租合同

房屋租賃合同，是指承租人與出租人就房屋租賃的相關(guān)權(quán)利義務(wù)達(dá)成一致合意，從而簽訂的協(xié)議。具體是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期給付約定租金，并于合同終止時(shí)將房屋完好地歸還出租人的協(xié)議。房屋租賃合同遵守一般的合同格式，合同內(nèi)容應(yīng)包含房屋租賃雙方當(dāng)事人的個(gè)人信息，所租賃房屋的情況以及租賃雙方的權(quán)利義務(wù)等。即主要包括房屋地址、居室間數(shù)、使用面積、房屋家具電器、層次布局、裝飾設(shè)施、月租金額、租金繳納日期和方法、租賃雙方的權(quán)利義務(wù)、租約等。

三、房屋租賃合同是什么樣的？

房屋租賃合同是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期給付約定租金，并于合同終止時(shí)將房屋完好地歸還出租人的協(xié)議。房屋租賃合同遵守一般的合同格式，合同內(nèi)容應(yīng)包含房屋租賃雙方當(dāng)事人的個(gè)人信息，所租賃房屋的情況以及租賃雙方的權(quán)利義務(wù)。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條

為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。

第三條

房屋征收與補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則。

第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

五、房屋征收過程中，如何保障承租人的權(quán)益

依據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，對(duì)承租的房屋進(jìn)行拆遷時(shí)，承租人可以獲得臨時(shí)安置補(bǔ)償、搬遷補(bǔ)償?shù)鹊馁M(fèi)用，承租可以與出租人協(xié)商處理補(bǔ)償問題，協(xié)商一致可以簽訂協(xié)議書，協(xié)商不成的，可以提起訴訟解決。《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。第二十二條因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi)；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。征收拆遷程序有哪些步驟第一個(gè)程序是前期洽談、現(xiàn)場(chǎng)勘察。比如有一個(gè)拆遷工程需要評(píng)估公司做，或者是招標(biāo)，或者是直接委托評(píng)估機(jī)構(gòu)。首先要了解大概狀況，包括去現(xiàn)場(chǎng)初步勘察，了解評(píng)估范圍、對(duì)象等。第二個(gè)階段是簽訂評(píng)估合同，然后制定工作計(jì)劃。如果某評(píng)估公司要參與此次房屋拆遷，需要談一下收費(fèi)的問題，評(píng)估收費(fèi)國(guó)家有指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)參考市場(chǎng)情況商討。委托雙方簽訂評(píng)估委托合同。第三個(gè)程序是外業(yè)入戶評(píng)估。外業(yè)階段，評(píng)估機(jī)構(gòu)需要到現(xiàn)場(chǎng)逐戶進(jìn)行評(píng)估。第四個(gè)程序是內(nèi)業(yè)結(jié)算。外業(yè)評(píng)估之后需要把這些數(shù)據(jù)進(jìn)行輸機(jī)，按照公式進(jìn)行測(cè)算。第五個(gè)步驟是出具正式評(píng)估報(bào)告。第六個(gè)步驟送達(dá)報(bào)告。送到拆遷戶手中。第七個(gè)是動(dòng)遷解釋。第八個(gè)是把報(bào)告歸檔。即項(xiàng)目結(jié)案，有關(guān)的資料結(jié)案。

六、各地關(guān)于承租人的補(bǔ)償政策是如何規(guī)定的?

(一)、上海市

《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》第五十一條規(guī)定，公有房屋承租人，是指執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)、與公有房屋產(chǎn)權(quán)人或者管理人建立租賃關(guān)系的個(gè)人和單位。這類人，和被征收房屋的所有權(quán)人一樣，在征收拆遷中享有依法獲取補(bǔ)償安置的權(quán)利。該實(shí)施細(xì)則中對(duì)公房的補(bǔ)償給出了一個(gè)明確的公式，對(duì)公房的所有人和承租人之間的補(bǔ)償比例進(jìn)行了相關(guān)的規(guī)定。

征收公有出租居住房屋時(shí)，被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模赓U關(guān)系終止，對(duì)被征收人的補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：評(píng)估價(jià)格×20%；對(duì)公有房屋承租人的補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：評(píng)估價(jià)格×80%+價(jià)格補(bǔ)貼。其中，價(jià)格補(bǔ)貼=評(píng)估均價(jià)×補(bǔ)貼系數(shù)×被征收房屋的建筑面積。補(bǔ)貼系數(shù)不超過0.3，具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)(縣)人民政府制定。

(二)、長(zhǎng)沙市

《長(zhǎng)沙市國(guó)有土地上拆遷(征收)直管公房和單位自管房對(duì)承租人補(bǔ)償安置的暫行規(guī)定》(長(zhǎng)房政發(fā)〔2010〕7號(hào))中規(guī)定：

1.由拆遷人或征收實(shí)施部門與產(chǎn)權(quán)單位簽訂拆遷(征收)補(bǔ)償安置協(xié)議。補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂后，由產(chǎn)權(quán)單位對(duì)拆遷(征收)項(xiàng)目范圍內(nèi)承租人進(jìn)行補(bǔ)償安置，費(fèi)用在所獲補(bǔ)償安置款中列支。

2.征收決定公告公布后，產(chǎn)權(quán)單位向承租人送達(dá)終止租賃關(guān)系通知單，與承租人解除租賃關(guān)系，并告知拆遷(征收)規(guī)定的搬遷期限。

3.產(chǎn)權(quán)單位制定并公示拆遷(征收)范圍內(nèi)承租人補(bǔ)償安置方案并與拆遷(征收)范圍內(nèi)直管公房和單位自管房承租人逐戶簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。承租人應(yīng)結(jié)清租金和水電費(fèi)用，并在補(bǔ)償安置協(xié)議約定的期限內(nèi)騰空房屋，交付拆除。

一、關(guān)于直管公房的補(bǔ)償安置

首先，對(duì)直管公房住宅承租人的補(bǔ)償安置方式為異地房屋安置和解除房屋租賃關(guān)系貨幣補(bǔ)償安置兩種。直管公房住宅承租人選擇異地房屋安置的按原承租房屋計(jì)租面積進(jìn)行安置；選擇解除房屋租賃關(guān)系貨幣補(bǔ)償安置的按承租房屋計(jì)租面積進(jìn)行核算。其每平方米補(bǔ)償單價(jià)參照同一拆遷許可(征收)項(xiàng)目?jī)?nèi)各類結(jié)構(gòu)、成新直管公房住宅的房地產(chǎn)分類評(píng)估單價(jià)平均值的40%確定，但不得低于1200元。

其次，對(duì)直管營(yíng)業(yè)用房及其配套用房每平方米補(bǔ)償單價(jià)參照同一拆遷許可(征收)項(xiàng)目?jī)?nèi)各類結(jié)構(gòu)、成新，同地域、同用途房屋的房地產(chǎn)分類評(píng)估單價(jià)平均值的25%確定。

最后，對(duì)直管辦公、生產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)用房等其它非住宅每平方米補(bǔ)償單價(jià)參照同一拆遷許可(征收)項(xiàng)目?jī)?nèi)各類結(jié)構(gòu)、成新，同用途房屋的房地產(chǎn)分類評(píng)估單價(jià)平均值的30%確定。

二、關(guān)于自管公房的補(bǔ)償安置

對(duì)單位自管住宅承租人的補(bǔ)償安置方式原則上由產(chǎn)權(quán)單位制定。產(chǎn)權(quán)單位可實(shí)行解除房屋租賃關(guān)系貨幣補(bǔ)償安置，也可實(shí)行異地房屋安置。

解除房屋租賃關(guān)系貨幣補(bǔ)償安置按承租房屋計(jì)租面積進(jìn)行核算。補(bǔ)償單價(jià)由產(chǎn)權(quán)單位自行確定，但每平方米補(bǔ)償單價(jià)不得低于1200元。

異地房屋安置的計(jì)租面積不得小于原承租房屋的計(jì)租面積。

其他省市地區(qū)對(duì)于公房的征收拆遷補(bǔ)償安置的規(guī)定大多是原則性的，公房的承租人作為使用權(quán)人也是有權(quán)利獲得補(bǔ)償?shù)模魇?拆遷)人應(yīng)該和被征收(拆遷)人、公房承租人簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議。

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投稿：蘇松一

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