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一、房屋拆遷作價(jià)補(bǔ)償審批表2025,律所實(shí)務(wù)丨在他人宅基地上建房房屋權(quán)屬探究

      近期筆者接到咨詢:在他人宅基地上建造的房屋碰到拆遷，該房屋拆遷款應(yīng)當(dāng)歸誰。就上述問題，筆者查詢相關(guān)資料，梳理如下:
      問題背景
      隨著國家新農(nóng)村建設(shè)優(yōu)惠政策推行和大力支持農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我國農(nóng)村宅基地經(jīng)濟(jì)價(jià)值得到一定程度提高，也正是因此有關(guān)農(nóng)村宅基地的糾紛也大量增加。宅基地因?yàn)槠渫恋匦再|(zhì)以及相關(guān)審批性質(zhì)的特殊性，在現(xiàn)實(shí)生活中出現(xiàn)了借用他人名義申請(qǐng)宅基地、在他人宅基地上建造房屋、和他人出資合建房屋、出資翻新他人宅基地上房屋等一系列的現(xiàn)象，此時(shí)該房屋的權(quán)屬問題至關(guān)重要。結(jié)合上述筆者提及的咨詢，本文通過梳理相關(guān)案例及相關(guān)法律規(guī)定，主要就“在他人宅基地上建造房屋房屋權(quán)屬”這一問題進(jìn)行探究。
      目前關(guān)于該問題存在的觀點(diǎn)
      目前關(guān)于在他人宅基地上建房房屋的權(quán)屬問我要存在兩種觀點(diǎn):
      第一種觀點(diǎn)認(rèn)為在他人宅基地上建房對(duì)房屋權(quán)屬雙方有約定的按約定處理無約定房屋所有權(quán)歸宅基地使用人所有，宅基地使用人應(yīng)當(dāng)賠付建房人建造房屋的相關(guān)費(fèi)用。該觀點(diǎn)主要基于最高人民法院關(guān)于貫徹落實(shí)《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(試行)第八十六條規(guī)定:“非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財(cái)產(chǎn)上增添附屬物，財(cái)產(chǎn)所有人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何處理有約定的，按約定辦理;沒有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除，不能拆除的，也可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)所有人;造成財(cái)產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。”根據(jù)該規(guī)定，在他人宅基地上所建房屋的歸屬，應(yīng)當(dāng)區(qū)分兩種情況處
      理:一種是在他人宅基地上建房，已征得宅基地使用人同意，并且雙方對(duì)房屋所有權(quán)的歸屬有約定的，應(yīng)按約定處理;另一種情況是在他人宅基地上建房，雙方對(duì)房屋所有權(quán)問題沒有做出約定，經(jīng)協(xié)商未達(dá)成一致的，房屋所有權(quán)應(yīng)歸宅基地使用人所有，同時(shí)宅基地使用人應(yīng)當(dāng)賠付建房人建造房屋的相關(guān)費(fèi)用。該種處理方式主要是遵循民法自愿原則，當(dāng)事人雙方有約定按約定，沒有約定由宅基地使用權(quán)人取得房屋所有權(quán)。
      另一種觀點(diǎn)認(rèn)為在他人宅基地上建造房屋，該房屋的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)直接歸宅基地使用權(quán)人所有。【1】該種觀點(diǎn)主要依據(jù)民法中的添附原理，認(rèn)為非宅基地使用權(quán)人與宅基地使用人合伙在宅基地上建造房屋，實(shí)際增加了宅基地房屋的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，形成一種添附 。因此，應(yīng)當(dāng)由宅基地使用權(quán)人取得房屋的所有權(quán)，房屋建造人可以依據(jù)《中華人民共和國民法典》第八百九十六條不當(dāng)?shù)美囊?guī)定要求宅基地使用權(quán)人給與相應(yīng)的補(bǔ)償。
      案例分析
      為探究上述觀點(diǎn)，筆者查閱了目前在網(wǎng)絡(luò)流傳較為廣泛的幾個(gè)案例，其中包括:
      1.周某清訴王某喜、王某銀所有權(quán)確認(rèn)案(2016)新2323民初1202號(hào)民事判決
      王某喜、王某銀系周某清的舅舅。1995年，周某清在呼圖壁縣園戶村鎮(zhèn)園戶村二組申請(qǐng)了一塊宅基地。同年4月24日，呼圖壁縣園戶村鎮(zhèn)人民政府給周某清頒發(fā)了新村規(guī)字第0120129號(hào)村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃許可證，建設(shè)地點(diǎn)為園戶村二隊(duì)大佛寺東側(cè)。因該宅基地閑置，王某喜、王某銀與周某清父母周某和王某花商量后，分別于1996年和1998年在該宅基地上出資修建了磚木結(jié)構(gòu)房屋 2011年1月23日，周某、王某花與新疆中天銀投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司呼圖壁縣分公司簽訂了房屋拆遷安置補(bǔ)償合同。王某喜、王某銀作為原告起訴要求確認(rèn)拆遷安置補(bǔ)償合同無效。(2011)呼民初字第961號(hào)民事判決駁回王某喜、王某銀的訴訟請(qǐng)求、(2012)昌中民一終字第156號(hào)民事判決予以維持。另查，王某喜、王某銀均不是園戶村的村民。庭審中，周某清認(rèn)可其宅基地上磚木結(jié)構(gòu)房屋為王某喜、王某銀出資修建，同意通過評(píng)估作價(jià)向王某喜、王某銀補(bǔ)償，但是王某喜、王某銀不同意對(duì)房屋評(píng)估作價(jià)補(bǔ)償其出資。
      該案件的爭議焦點(diǎn)是“在他人名下的宅基地建房，房屋的所有權(quán)歸土地使用權(quán)人所有還是歸房屋建造人所有”。法院認(rèn)為，房屋與宅基地的使用權(quán)是不可分離的，只能為同一人所享有，土地上建造建筑物需經(jīng)一定程序批準(zhǔn)，并以取得土地使用權(quán)為前提，所以土地使用權(quán)的取得是取得建筑物所有權(quán)的基礎(chǔ)。在他人享有使用權(quán)的宅基地上建造房屋，就發(fā)生了動(dòng)產(chǎn)(建筑材料)與不動(dòng)產(chǎn)(土地)的附合，根據(jù)民法原理，附合物歸屬應(yīng)依照“附合后的新財(cái)產(chǎn)歸不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人，原動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人可取得與其動(dòng)產(chǎn)相當(dāng)?shù)难a(bǔ)償”之原則，由土地使用權(quán)人取得房屋所有權(quán)。
      2.陳宏軍與吳岳龍、吳舟所有權(quán)確認(rèn)糾紛案件(2015)舟定岑民初字第16號(hào)判決
      原告陳宏軍母親吳建設(shè)與被告吳岳龍系姐弟關(guān)系，被告吳岳龍與被告吳舟系父子關(guān)系。2003年，因原告已到結(jié)婚年齡但未能獲批宅基地，吳建設(shè)與被告吳岳龍商議，以吳岳龍名義審批宅基地，用于原告建造婚房。后吳建設(shè)以被告吳岳龍名義到相關(guān)部門辦理審批手續(xù)(私人建房規(guī)劃許可審批表、農(nóng)村私人建房用地呈報(bào)表中“現(xiàn)有在冊(cè)人口”一欄記載為吳岳龍、吳舟)，獲批鄰村東方村周家一處宅基地，并于2004年在該處宅基地上建造房屋(現(xiàn)門牌號(hào)碼為“舟山市定海區(qū)雙橋街道橋頭施社區(qū)東方周家60號(hào)”)，該房屋建成后一直由原告居住使用。2014年11月4日，倆被告與原告及原告妻子毛賽紅簽訂“農(nóng)村宅基地調(diào)解協(xié)議”，后因原告未能滿足被告提出的補(bǔ)償要求，協(xié)議雙方未到相關(guān)部門辦理土地使用權(quán)變更登記。原告要求法院確認(rèn)上述房屋歸原告所有并判令被告協(xié)助原告辦理房屋及土地更名手續(xù)。
      該案件的爭議焦點(diǎn)同樣為“在他人名下的宅基地上建房，房屋歸土地使用權(quán)人所有還是歸房屋建設(shè)者所有”。法院認(rèn)為，農(nóng)村宅基地的所有權(quán)歸集體，宅基地使用權(quán)的主體是特定的農(nóng)村居民，宅基地使用權(quán)不同于一般的物權(quán)，只能由宅基地使用權(quán)人行使，在行使收益或處分權(quán)利的時(shí)候，是受到嚴(yán)格限制的，轉(zhuǎn)讓宅基地的使用權(quán)必須符合特定的條件，不符合特定條件轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的行為，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。法院認(rèn)為房屋所有權(quán)不能脫離宅基地單獨(dú)設(shè)立，建房人要求確認(rèn)房屋歸其所有，不予支持。宅基地使用權(quán)人自愿將其審批獲得的宅基地交由建房人建房，在地上建筑物尚存的情況下，要求返還宅基地使用權(quán)也不符合客觀實(shí)際。
      上述兩個(gè)案例，均駁回了建房人要求確認(rèn)房屋的所有權(quán)的請(qǐng)求。
      法律分析
      在“他人宅基地上建造房屋房屋歸屬”問題上，目前我國法律并未對(duì)此做出明確的規(guī)定，相關(guān)的裁判案例也相對(duì)較少，但是實(shí)務(wù)中他人宅基地上建造房屋的糾紛屢見不鮮。但是從上述觀點(diǎn)及案例可以看出:目前我國司法實(shí)踐中對(duì)宅基地上房屋所有權(quán)人的認(rèn)定，基本上認(rèn)為應(yīng)遵循“房地一體”原則，土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)為完整的權(quán)利，不可分離，因此房屋權(quán)屬應(yīng)以審批手續(xù)、宅基地證書上登記的人員為準(zhǔn)。【2】在他人宅基地上建房的，房屋應(yīng)歸宅基地使用權(quán)人所有，由宅基地使用權(quán)人支付房屋建造人對(duì)價(jià)或給予補(bǔ)償。而這種做法的依據(jù)主要采用的是民法中的“添附原則”以及不當(dāng)?shù)美姆颠€原則。
      但上述觀點(diǎn)是否符合現(xiàn)實(shí)狀況及合理，仍然值得商榷。有部分學(xué)者認(rèn)為，雖然此次《民法典》物權(quán)編相較于原《物權(quán)法》新增了添附的規(guī)定，【3】似乎為建筑物添附于土地的觀點(diǎn)提供了實(shí)證法上的依據(jù)，但是在我國物權(quán)法立法中，房屋被當(dāng)作獨(dú)立于土地的不動(dòng)產(chǎn)來對(duì)待，【4】因此土地權(quán)利人無法依據(jù)添附原則取得房屋的所有權(quán)，在我國不動(dòng)產(chǎn)體系之下，添附原則不適用于處理房屋和土地之間的關(guān)系。【5】
      上述兩種觀點(diǎn)，第一種觀點(diǎn)主張尊重雙方當(dāng)事人之間合意，這種做法確實(shí)契合了民法的精神，遵循當(dāng)事人自愿原則，但是卻有可能違背法律行政法規(guī)的強(qiáng)制性效力規(guī)定，根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，只有農(nóng)村居民可以申請(qǐng)宅基地，取得宅基地的使用權(quán)，城鎮(zhèn)居民是無法取得宅基地使用權(quán)的，但是如果按照當(dāng)事人之間的合意，農(nóng)村居民將宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民，將違背法律規(guī)定，該轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)當(dāng)歸于無效，也可能違反農(nóng)村居民“一戶一宅”原則的規(guī)定。【6】
      而第二種觀點(diǎn)相比較第一種觀點(diǎn)，看起來更加符合我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，可以在一定程度上保證農(nóng)村居民享有宅基地的使用權(quán)，保持宅基地使用權(quán)的穩(wěn)定，宅基地使用權(quán)人按照不當(dāng)?shù)美瓌t補(bǔ)償房屋建造人，也是民法公平原則的體現(xiàn)，符合民法的精神。但帶來問題在于，尤其是雙方對(duì)房屋權(quán)屬有過約定、或者通過交易買斷了宅基地使用權(quán)、借名建房等情形下，雙方反而陷入更多的糾紛之中，且不利于市場交易及社會(huì)秩序的穩(wěn)定。
      結(jié)論:兩種觀點(diǎn)的司法適用緩和
      通過上述觀點(diǎn)及案例梳理，我們看到:在我國，在土地上建造建筑物須經(jīng)一定程序批準(zhǔn)，并以取得土地使用權(quán)為前提條件，所以土地使用權(quán)的取得是取得建筑物所有權(quán)的基礎(chǔ)。在他人享有使用權(quán)的土地上建造房屋，建造人并不能取得建筑物的產(chǎn)權(quán)，但是否就必然應(yīng)由宅基地使用權(quán)人取得房屋所有權(quán)?筆者認(rèn)為該觀點(diǎn)也值得商榷，但筆者認(rèn)為，對(duì)于建房人想要通過司法確認(rèn)房屋所有權(quán)，法院也應(yīng)不予支持。而對(duì)于雙方對(duì)房屋權(quán)屬有過約定、通過交易買賣宅基地使用權(quán)、借名建房等情形，建房人可以考慮通過協(xié)議、不當(dāng)?shù)美申P(guān)系向法院提出請(qǐng)求。法院在裁判此類案件時(shí)，還應(yīng)合理考量建造房屋成本、拆遷補(bǔ)償款多少，在盡量遵循雙方意思自治及利益平衡基礎(chǔ)上作出裁判。
      據(jù)此，在他人宅基地上建造房屋拆遷，我們傾向于認(rèn)為房屋拆遷款補(bǔ)償主體是宅基地使用權(quán)人，但拆遷補(bǔ)償款應(yīng)結(jié)合雙方約定，按照民法的添附原則以及公平原則，由宅基地使用權(quán)人給與房屋建造人補(bǔ)償。

二、在別人宅基地建房子權(quán)屬問題

法律分析：無論當(dāng)事人對(duì)在他人宅基地上修建房屋所有權(quán)有無約定，該房屋都應(yīng)歸宅基地使用權(quán)人所有(集體成員內(nèi)部的轉(zhuǎn)讓除外)。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》

第三百六十二條 宅基地使用權(quán)的定義，宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。

第三百六十三條 宅基地使用權(quán)取得、行使和轉(zhuǎn)讓的法律適用，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定。

三、在他人宅基地上建房所有權(quán)歸屬 最高法

法律主觀：一般情況下，在他人所有的宅基地上建房不可以取得房屋所有權(quán)。房屋所有權(quán)與宅基地的使用權(quán)不可分離，應(yīng)歸屬于同一人。因此在他人享有使用權(quán)的土地上建造房屋的，房屋所有權(quán)仍然歸土地使用權(quán)人享有。

法律客觀：《土地管理法》第六十二條農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級(jí)人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。

四、在他人宅基地建造的房屋所有權(quán)歸屬

法律分析：宅基地使用權(quán)人和擬在宅基地上修建房屋的出資人之間如果沒有約定該房屋的所有權(quán)歸屬問題,毫無疑問,該房屋的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬于宅基地使用權(quán)人。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》

第十一條 農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理。

第十二條 土地的所有權(quán)和使用權(quán)的登記，依照有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律、行政法規(guī)執(zhí)行。

依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。

五、宅基地糾紛律師

法律分析：宅基地糾紛沒有威脅到人身以及財(cái)產(chǎn)安全的話，一般是不能報(bào)警處理的，宅基地糾紛的處理方法具體有以下幾種：協(xié)商解決，人民調(diào)解，行政解決，訴訟解決。

法律依據(jù)：《律師服務(wù)收費(fèi)管理辦法》 第九條 實(shí)行市場調(diào)節(jié)的律師服務(wù)收費(fèi)，由律師事務(wù)所與委托人協(xié)商確定。律師事務(wù)所與委托人協(xié)商律師服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)考慮以下主要因素：

（一）耗費(fèi)的工作時(shí)間；

（二）法律事務(wù)的難易程度；

（三）委托人的承受能力；

（四）律師可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任；

（五）律師的社會(huì)信譽(yù)和工作水平等。

六、在他人宅基地上建房，誰取得房屋所有權(quán)

因在他人宅基地上建房，建筑用房的材料（動(dòng)產(chǎn)）與他人的宅基地

(不動(dòng)產(chǎn)）發(fā)生附合，所建房屋的所有權(quán)應(yīng)歸宅基地使用權(quán)人所有。取得所有權(quán)的一方應(yīng)返還因取得他人之物所有權(quán)所新增的利益。

從民法角度講，這個(gè)問題涉及添附物的所有權(quán)歸屬問題。添附是一種附合、混合的通稱，是指不同所有人的財(cái)產(chǎn)或勞動(dòng)成果結(jié)合在一起而形成一種新的財(cái)產(chǎn)，據(jù)此確定新的所有權(quán)歸屬。依據(jù)民法的添附理論，不論何種情形的添附，都使原物的形態(tài)發(fā)生變化而成為新物，并且增加了物的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。在此種情形下，或不能恢復(fù)原狀，或雖可恢復(fù)原狀但在經(jīng)濟(jì)上是不合理、不合算的，因而不應(yīng)恢復(fù)原狀，而由一方當(dāng)事人取得新形成的物的所有權(quán)。添附的結(jié)果，使一方所有權(quán)擴(kuò)大，而另一方所有權(quán)喪失，這樣顯然對(duì)于喪失所有權(quán)的一方是不公平的。《民法典》規(guī)定：“沒有合法根據(jù)，取得不當(dāng)利益，造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)將取得的不當(dāng)利益返還受損失的人。”因此，從公平的原則出發(fā)，因添附而受到損失的一方當(dāng)事人可以要求獲得利益的一方返還其所得的利益。在發(fā)生添附時(shí)，失去所有權(quán)的當(dāng)事人向取得所有權(quán)的當(dāng)事人請(qǐng)求返還利益，適用法律關(guān)于不當(dāng)?shù)美囊?guī)定，即雙方當(dāng)事人之間形成不當(dāng)?shù)美畟年P(guān)系，損失的一方有權(quán)請(qǐng)求得到利益的一方返還其所得的利益。當(dāng)然，此利益的返還不是返還原物及孳息，而是返還因取得他人之物所有權(quán)所新增利益。

【法律依據(jù)】

《中華人民共和國民法典》第九百八十五條，得利人沒有法律根據(jù)取得不當(dāng)利益的，受損失的人可以請(qǐng)求得利人返還取得的利益，但是有下列情形之一的除外：

（一）為履行道德義務(wù)進(jìn)行的給付；

（二）債務(wù)到期之前的清償；

（三）明知無給付義務(wù)而進(jìn)行的債務(wù)清償。

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投稿：鄒汐

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