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一、在標準容積率以內(nèi)的拆遷房屋補償2025,城市私有房屋附著土地超出容積率部分，在拆遷時應(yīng)予合理補償

以下法律法規(guī)（裁判案例）均已收錄于艾特律寶|法律大數(shù)據(jù)庫

最高人民法院司法政策

27.土地、城建類行政案件審查標準問題

在房屋征收（拆遷）案件中，城市房屋合法附著的土地超岀容積率的部分應(yīng)當(dāng)按照市場評估價格予以補償。

——《最高人民法院辦公廳關(guān)于印發(fā)〈行政審判辦案指南（一）〉的通知＞（2014年2月240，法辦（2014）17號）

最高人民法院行政審判參考性案例

付潔訴浙江省杭州市房產(chǎn)管理局房屋行政裁決案（行政審判指導(dǎo)案例第16號）

裁判要旨:根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第二十四條規(guī)定的精神，解放初期獲得房地產(chǎn)所有權(quán)證的城市私有房屋附著土地超出容積率的部分，拆遷時應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)市場評估價格予以補償。

杭州市房產(chǎn)管理局作為杭州市人民政府房產(chǎn)行政管理部門，具有對本市城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理的職責(zé)。依照《杭州市城市房屋拆遷管理條例》第二十三條第一款的規(guī)定:“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人在拆遷公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷主管部門裁決……”本案杭州市房地產(chǎn)管理局具備裁決主體資格。第三人依杭拆許字〔2002〕第61號房屋拆遷許可證取得拆遷人資格,有權(quán)對拆遷紅線范圍內(nèi)的房屋及其附屬物實施拆遷。第三人依照《杭州市城市房屋拆遷管理條例》第十一條第一款“拆遷人可以自行拆遷、也可以委托拆遷”的規(guī)定，委托了具有資格等級證書的發(fā)展中心負責(zé)辦理組織實施有關(guān)項目建設(shè)、拆遷、補償、安置等所有事項。由此發(fā)展中心依法委托了具有營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)資格證書的浙江眾誠房地產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司對涉案房屋進行評估，該評估報告內(nèi)容合法有效。杭州市房產(chǎn)管理局依照《杭州市城市房屋拆遷糾紛裁決辦法》的規(guī)定，對第三人提交的城市房屋拆遷糾紛裁決申請書等有關(guān)資料進行審查，并組織雙方當(dāng)事人進行了調(diào)解。在調(diào)解達不成一致意見后,作出了杭房拆裁決字〔2004〕第008號拆遷糾紛裁決書，符合相關(guān)法規(guī)的規(guī)定。原告主張被告不符合裁決主體,裁決對象不符合法律規(guī)定,且適用法律不當(dāng)、程序違法等理由,缺乏依據(jù)，不予釆信。被告提供的部分證據(jù),存在舉證瑕疵,但該證據(jù)的瑕疵不影響所作具體行政行為的合法性。

浙江省杭州市中級人民法院在確認一審認定事實的基礎(chǔ)上，以基本相同的理由作出駁回上訴，維持原判的終審判決。

—江必新主編、最高人民法院行政審判庭編：《中國行政審判指導(dǎo)案例》第1卷，中國法制出版社2010年版，第81~82頁。

二、土地使用面積拆遷補償時大于房屋建筑面積

房屋拆遷只補償房產(chǎn)證上的房屋面積，不會再單獨補償其他土地面積，除非你的土地證上的土地面積大于房產(chǎn)上的面積。房屋補償按建筑面積算。國有土地上的房屋征收拆遷，補償標準不低于被征收房屋的類似房地產(chǎn)市場價值評估確定，一般是按照被征收房屋的產(chǎn)權(quán)證載明的建筑面積給予補償。按照批準當(dāng)事人的土地面積計算，房屋面積和空地面積相加等于批準當(dāng)事人的宅基地面積。注意房屋面積和空地面積所給當(dāng)事人的補償標準是不同的，相差很大。城市房屋拆遷是針對被拆遷房屋所有權(quán)進行的補償，這個拆遷房屋補償價格是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定的，已包含拆遷房屋地段和土地使用權(quán)益的因素，土地使用權(quán)是不再另行補償?shù)摹?/p>

一、商住房拆遷怎樣賠償

補償?shù)慕痤~,根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素,以房地產(chǎn)市場評估價格確定。拆遷單位需要與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協(xié)議條件,拆遷補償一般依照房屋面積的一定比例進行置換,具體可以查看拆遷公告的規(guī)定。

二、房屋搬遷補償款標準

房屋拆遷補償標準如下內(nèi)容：房屋拆遷貨幣補償金等于合法擁有房產(chǎn)的評估價格加約定的房屋裝修補償金額；價格補償，是指拆遷人以支付價款的方式對房屋拆遷造成的經(jīng)濟損失進行補償，估價補償是拆遷人愿意采取的一種形式。根據(jù)《中華人民共和國城市房屋拆遷條例》第24條、第25條規(guī)定，貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第二條為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補償。

三、征收房屋超容積率土地的補償價格應(yīng)怎樣評估

問題一：是對市場價值或價格的評估，還是對其有限價值或價格的評估?

在國有土地上住宅房屋征收評估中，往往有一些不同于標準房地產(chǎn)容積率的房屋。如獨門獨院的私房，其合法占有土地的面積，就超過標準房地產(chǎn)占有的土地面積。對其補償價值或價格的評估，在實際操作中的方法不一。如在國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》(以下簡稱《條例》)實施前，浙江省是根據(jù)《浙江省城市房屋拆遷價格評估暫行辦法》第12條“被拆遷房屋合法占有的土地面積，超過其建筑面積除以標準容積率的，超過部分的土地面積按照《浙江省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第29條規(guī)定予以補償。”杭州市有關(guān)部門根據(jù)這一規(guī)定，對超過部分的土地面積補償價格作了具體明確。但在住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》(以下簡稱《辦法》)實施后，對這一規(guī)定是否繼續(xù)執(zhí)行就產(chǎn)生了分歧。

一些人認為，《辦法》第11條規(guī)定：“被征收房價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平競爭交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。”同時，第14條再次強調(diào)：“被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。”也就是說，被征收房屋的價值，是公開、公平的市場價值，這一價值包含其占有的土地價值。持不同意見的人士則認為，土地不同于房屋，房屋有所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)，而土地的所有權(quán)屬國家所有，土地的占有者只有使用權(quán)。所以對超標準房地產(chǎn)容積率的土地不能按市場價進行評估補償，只能按照《條例》前的政策、規(guī)定對其進行評估，如浙江省按照《浙江省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第29條規(guī)定予以補償。還有人雖然認同按市場價對超標準房地產(chǎn)容積率的土地進行評估，但由于土地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)，所以在市場價中應(yīng)當(dāng)扣除所有權(quán)的價格。

筆者贊同第一種觀點。因為《條例》實施前的拆遷政策、規(guī)定是在一定歷史條件下制定實行的，這些政策、規(guī)定在很大程度上未能體現(xiàn)房地產(chǎn)的市場性，與現(xiàn)行的征收條例、評估辦法充分體現(xiàn)房地產(chǎn)的市場性要求不相符了。按照《條例》和《辦法》規(guī)定，超標準房地產(chǎn)容積率的土地補償價值或價格的評估，應(yīng)當(dāng)是對其進行市場價值或價格的評估，而不是按照原有的政策、規(guī)定對其進行評估補償(按以前政策對其進行評估補償?shù)臉藴释停行┑胤狡渫恋氐难a償標準不及裝修涂料的補償標準)，更不應(yīng)該在市場價值或價格評估中，扣除所謂土地所有權(quán)價值或價格。這是因為土地市場價值或價格，是指在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平競爭交易方式在價值時點

自愿進行交易的金額，其評估的價值或價格是客觀、公正地反映土地市場價值或價格的。而土地市場價值或價格依據(jù)現(xiàn)有的法規(guī)、政策規(guī)定，其本身的定義就是指土地使用權(quán)價值或價格，也就是說，不含所有權(quán)價值或價格，常說的出讓土地市場價值或價格，其全稱是出讓國有土地使用權(quán)市場價值或價格。因此，在土地市場價值或價格中再去扣除所謂所有權(quán)的價值或價格，于理、于法依據(jù)不足。

問題二：應(yīng)該如何進行評估?

按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求，超標準房地產(chǎn)容積率的土地評估可以選用基準地價修正法、比較法、成本法等適當(dāng)?shù)姆椒ǎ@些方法的運用對房地產(chǎn)估價師來說，都比較熟悉。而在具體運用中，影響土地價格的重要因素——容積率，如何選擇，業(yè)內(nèi)有不同的意見。

有意見認為，容積率的修正，應(yīng)是估價對象實際容積率與可比案例容積率的修正，在不以標準價調(diào)整法評估時，這是毫無疑問的。但在以標準價調(diào)整法評估時,將估價對象實際容積率與可比案例容積率進行修正，就不妥了。這是因為，現(xiàn)在所說的超標準房地產(chǎn)容積率的土地，是指與標準容積率相比估價對象所占土地超出了標準容積率的土地，“超出”是以標準容積率為標準的，也就是說，在這塊多出來的土地上，可以建造標準容積率的房屋。所以，在進行超標準房地產(chǎn)容積率的土地評估時，其容積率應(yīng)是標準容積率。

問題三：在補償方式上，除貨幣補償外，可否做產(chǎn)權(quán)調(diào)換?

《條例》第20條規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。在多數(shù)地方，超標準房地產(chǎn)容積率的土地被征收人只有貨幣補償一種選擇，浙江杭州就沿用了這一方法。因為不少人認為，選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，僅是對被征收房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也就是認為房產(chǎn)證上記載的房屋面積，才是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的依據(jù)。而國有土地使用證上記載的土地使用權(quán)面積，不能作為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的依據(jù)，將被征收人合法占有的房屋與土地分割開來。

這顯然與現(xiàn)行法規(guī)政策不符。《辦法》明確規(guī)定，被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平競爭交易方式在價值時點自愿進行交易的金額。也就是說，房地產(chǎn)的價值或價格是房地產(chǎn)權(quán)益統(tǒng)一的前提下的價值或價格，其統(tǒng)一的權(quán)益是不可分割的。另外，如果只將房屋產(chǎn)權(quán)證上的房屋面積作為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的依據(jù)，那么是否要對所有被征收房屋的價值或價格進行房屋和土地的價值或價格分割，然后扣除土地價值或價格而不作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換的依據(jù)?這顯然有違常理，對超標準房地產(chǎn)容積率的土地的被征收人來說也是不公平的。當(dāng)然，違法違章建筑除外。

四、已納入城市規(guī)劃區(qū)的房屋可參照國有土地上房屋進行補償！

已納入城市規(guī)劃區(qū)的房屋可參照國有土地上房屋進行補償！

五、公有房屋拆遷補償款中屬非居住用途補償?shù)牟糠秩绾畏指睿?/h3>

公有房屋拆遷補償款中屬非居住用途補償?shù)牟糠秩绾畏指睿? 　　自然人承租的被拆遷公房，租借給承租人和同住人以外的人用于非居住用途的，該補償問題應(yīng)當(dāng)由公房的承租人、同住人與租借人另行解決。 個人承租的公有非居住用房的拆遷補償款歸承租人。 被拆遷的房屋屬于居住和非居住兼用的，如果拆遷人在給付拆遷補償款時已經(jīng)明確區(qū)分居住補償和非居住補償份額的，則對居住補償部分，承租人和同住人可以共同分割；對非居住補償部分，利用該房屋進行經(jīng)營的人是該公房的承租人或同住人的，則該承租人或同住人可以適當(dāng)多分。如果拆遷人在給付拆遷補償款時未明確區(qū)分的，利用該房屋進行經(jīng)營的承租人或同住人，就整個補償款可以適當(dāng)多分，具體份額由人民法院酌定。 以上情況，當(dāng)事人另有約定的從其約定。

六、房屋土地使用面積大于建筑面積是否有補償

法律分析：房屋土地使用面積拆遷補償時大于房屋建筑面積一般沒有補償。一般的補償標準是根據(jù)不動產(chǎn)權(quán)證（之前叫房產(chǎn)證）上的房屋面積大小作為依據(jù)來制定相應(yīng)的拆遷補償標準，不會依據(jù)房屋的土地使用面積再去另行補償。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

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投稿：水雯晨

內(nèi)容審核：趙正群律師