翻建的房屋如何拆遷補償2025,最高院：對被征收人翻建房屋超出證載面積的部分是否補償如何補償,裁判觀點 被征收人翻建房屋實際面積，超出其持有的土地權屬證書載明地上附屬物面積，且未取得有效權屬證明或建房批準手續。對翻建房屋超出證載面
裁判觀點
被征收人翻建房屋實際面積，超出其持有的土地權屬證書載明地上附屬物面積，且未取得有效權屬證明或建房批準手續。對翻建房屋超出證載面積的部分是否補償以及如何補償，人民法院應綜合考量補償安置方案規定、當地政策文件、其他被征收人的補償方式以及當事人合法權益等因素作出判斷。
裁判文書
中華人民共和國最高人民法院
行 政 裁 定 書
(2020)最高法行賠申1385號
再審申請人(一審原告、二審上訴人):薛玲，女，1963年8月2日出生，漢族，住安徽省宿州市蕭縣。
再審申請人(一審原告、二審上訴人):吳強，男，1989年6月15日出生，漢族，住安徽省宿州市蕭縣。
被申請人(一審被告、二審上訴人):安徽省蕭縣人民政府，住所地安徽省蕭縣龍城鎮大同街138號。
法定代表人:武戈，該縣人民政府縣長。
再審申請人薛玲、吳強因訴安徽省蕭縣人民政府(以下簡稱蕭縣政府)行政賠償一案，不服安徽省高級人民法院(2019)皖行賠終232號行政賠償判決，向本院申請再審。本院受理后依法組成合議庭進行審查，現已審查終結。
薛玲、吳強申請再審稱，原審法院混淆行政賠償與行政補償，在行政賠償案件中參照拆遷安置補償方案確定申請人的損失錯誤。拆遷安置補償方案違法且確定的標準過低。被拆房屋面積為229.47平方米，原審法院判決蕭縣政府賠償133.185平方米安置房，侵害了申請人的合法權益。貨幣賠償按照5431.32元/平方米計算，標準過低，應采用被拆房屋同地段房屋的評估價。裝潢及屋內物品損失酌定數額過低。院內空地賠償標準也過低。租金損失應按每月16元/平方米的標準計算。請求撤銷一、二審賠償判決，再審改判支持薛玲、吳強的賠償請求。
本院經審查認為，本案系蕭縣政府強拆房屋引發的行政賠償案件，行政賠償以填補直接損失為原則，一審法院結合案涉征收項目補償安置方案的有關規定認定損失賠償數額，并無不當。 根據一審法院查明和認定的事實，薛玲、吳強持有的土地權屬證書載明地上附屬物面積為36.9平方米。被拆房屋實際面積為229.47平方米，系2011年翻建，并未取得有效權屬證明或建房批準手續。根據案涉項目補償安置方案的規定，2008年6月航拍圖上未標注且無有效權屬證明、無有效建房批準手續的房屋不予補償。
對于不予補償的建筑，若被征收人配合，則按蕭縣政府2013年發布的《關于城市規劃區內全面禁止個人建房的通告》中“公告發布之前建設且符合三等磚木以上結構的房屋，第一時段簽約的給予面積50%的獎勵”的規定給予獎勵。一審法院從保護薛玲、吳強合法權益的角度出發，將不予補償的房屋面積按照50%折算成可予補償的房屋面積，確定房屋安置面積為133.185平方米，并無不當。經一審法院向蕭縣房地產管理局查詢，案涉項目同等地段瑞泰城市廣場2019年6-7月住宅交易均價為5431.32元/平方米。一審法院以該價格作為房屋損失賠償單價，亦無不當。一、二審法院根據雙方舉證情況，并結合當地生活水平、居住人口及物品折舊情況等，酌定房屋裝潢及屋內物品損失18萬元、租金按800元/月計算，參照案涉項目補償安置方案中空地300元/平方米的標準確定院內空地損失，均無不當。
綜上，薛玲、吳強的再審申請不符合《中華人民共和國行政訴訟法》第九十一條規定的情形。依照《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉的解釋》第一百一十六條第二款之規定，裁定如下:
駁回薛玲、吳強的再審申請。
一、違法建筑能獲得補償嗎？
違法建筑一般是指未經規劃土地主管部門批準，未領取建設工程規劃許可證或臨時建設工程規劃許可證，擅自建造的建筑物和構筑物。也就是指沒有依法建造，不經允許擅自建造，或者超出了建設工程規劃許可證范圍的建筑。違法建筑大致有以下幾種，違反對話的，非法用地的，違法施工的。生活中常見的違法建筑有：占用已規劃為公共場所、公共設施用地或公共綠化用地的建筑；不按批準的設計圖紙施工的建筑；擅自改建、加建的建筑；擅自改變工業廠房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；逾期未拆除的臨時建筑等。
根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第24條的規定，市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法予以處理。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。由此可知，違法建筑是不能得到房屋征收補償的。
二、新建、改建、擴建的房屋能否獲得補償？
根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第16條的規定，房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規定實施的，不予補償。房屋征收部門應當將前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。
一、房屋征收超出面積怎樣補償?
1、房屋超出面積沒有補償。
城市國有土地上房屋拆遷，以房屋所有權證書載明的建筑面積、被拆遷地區房屋市場評估價值為基礎計算具體補償數額;農村集體土地上建設的房屋拆遷，以宅基地使用權證書或建設用地使用權證書、國土部門房屋測繪數據為基礎計算具體的拆遷補償數額。征地補償款分配規則：民主議定原則和合法性原則、平等原則、權利、義務相一致原則。
2、房屋面積計算系指外圍水平面積及水平投影面積計算。
其中包括房屋建筑面積、共有建筑面積、使用面積等的測算。
(1)房屋建筑面積計算按房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。
(2)房屋共有建筑面積系各產權人共同占有或共同使用的建筑面積。
(3)房屋使用面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平面積計算。
二、被征收房屋的價值怎么確定?
1、被征收房屋的價值由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。
對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。
2、房產評估價值方法
(1)首先，委托方應到有資質的房地產估價單位去咨詢、查閱有關的文件，了解一下房屋評估相關知識。
()然后委托方向房地產估價單位出具“房地產估價委托書”作為委托評估的依據，如果房地產估價單位沒有異議，就可視為接受委托。
(3)接下來，委托方要向估價單位提供估價房屋土地的相關資料，比如土地使用證及附圖、地上建筑物產權證明及附圖、房地產他項權利登記文件等，如果是以有償方式取得土地使用權的，則須提供土地使用權出讓或轉讓合同。
(4)資料準備齊全并交給估價單位之后，委托方便可與估價單位約定實地勘察的時間，并明確勘察時的具體要求。
(5)估價單位在約定時間對委托方的房屋進行實地勘察并評估，委托方支付評估服務費，約一個月的時間，委托方便可領取房屋土地評估報告書了。
實際拆遷的房屋面積超出房產證面積，這種情況很多地方會進行比較人性化的處理，如超出房產證上面積的，給予每平米建造成本價賠償，當然超過部分也有可能無法獲得補償，具體根據安置補償方案確定。對于需要補償的，拆遷方、被拆遷方可以協商確定具體的補償金額。
對于已經登記的房屋，其建筑面積，一般以房地產權證書和房地產登記簿的記載為準;房地產權證書和房地產登記簿的記載不一致的，除有證據證明房地產登記簿確有錯誤外，以房地產登記簿為準。對于未經登記的房屋，以相關批準文件記載的建筑面積為準，實際建筑面積小于相關批準文件記載的建筑面積的，以實際建筑面積為準。相關批準文件未記載建筑面積，或者雖無批準文件但有相關材料證明在1981年以前已經建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部門認定的房屋調查機構實地丈量的建筑面積為準。
承租的公有非居住房屋，以房屋租賃合同記載的建筑面積為準。承租的公有居住房屋，以租用公房憑證所記載的建筑面積為準;租用公房憑證記載的是居住面積的，按下表所列的換算系數計算建筑面積：
房屋
類型公寓獨立住宅
(花園住宅)新里
住宅新工房
(有電梯、成套)新工房(無電梯、成套)新工房(無電梯、不成套)“兩萬戶”新工房舊里
住宅簡屋
換算系數2.061.831.822.001.981.941.651.541.25
2001年11月1日前租用公房憑證中已有記載、用于居住并已計算收取租金的閣樓，高度在1.2米至1.7米(含1.7米)的部分，按照實際居住面積的1/2及上款規定的換算系數計算建筑面積;1.7米以上的部分，按照實際居住面積及上款規定的換算系數計算建筑面積。其他情形的閣樓，不計算建筑面積。
一、拆遷時彩鋼棚補償嗎
目前我國的拆遷集體土地住宅房屋的拆遷補償方式分為貨幣補償、產權調換和農民自建3種方式。
（一）實行貨幣補償的，貨幣補償金額包括被拆遷集體土地住宅房屋補償價和宅基地土地所有權區位補償價。計算公式分別為：
1、被拆遷集體土地住宅房屋補償價被拆遷集體土地住宅房屋補償單價×被拆遷居住房屋建筑面積。
被拆遷人在同一拆遷范圍內有多處集體土地住宅房屋的，應區分房屋結構、等級分別計算合并補償。
2、宅基地所有權區位補償價宅基地綜合補償單價×核定的宅基地土地補償面積。
附：未超過批準使用期限的臨時建設房屋，按照重置成新價和剩余使用期限予以補償，不給予宅基地土地所有權區位補償價。集體土地住宅房屋補償單價、宅基地土地所有權區位補償單價由市國土房管局根據從化市國民經濟發展水平、從化市國有土地所有權基準地價、房地產市場變化情況予以適當調整，經市人民政府批準后定期公布。
（二）實行產權調換的，被拆遷人的安置面積按照以下標準核定：被拆除房屋的批準建筑面積低于（25－30）平方米人的，按人均（25－30）平方米核定；在（25～60）平方米人之間的，按批準的建筑面積核定；超過60平方米人的，按人均60平方米核定。2人以下（含2人）的戶，按2人核定；已婚并達到法定育齡夫婦尚未生育子女的按3人核定。被拆遷人在同一拆遷范圍內有多處集體土地住宅房屋的，應合并計算房屋建筑面積。
居民房屋征收范圍被確定后，其新建、改建的房屋是否可以獲得補償
法律分析：房屋土地使用面積拆遷補償時大于房屋建筑面積一般沒有補償。一般的補償標準是根據不動產權證（之前叫房產證）上的房屋面積大小作為依據來制定相應的拆遷補償標準，不會依據房屋的土地使用面積再去另行補償。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
（一）被征收房屋價值的補償；
（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
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投稿：韓成思
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