房屋征收如何補償才算合理拆遷2025,被征收如何通過談判爭取合理補償有這四招就夠了,在征收拆遷中，很多被征收人在對征收補償不滿意的時候往往選擇“拖字訣”——不接受補償、不簽協議、不進行談判，而征收方則有“高人”相助，有條不紊地推進征收程序，
在征收拆遷中，很多被征收人在對征收補償不滿意的時候往往選擇“拖字訣”——不接受補償、不簽協議、不進行談判，而征收方則有“高人”相助，有條不紊地推進征收程序，直到有一天收到強拆通知，被征收人才萬分焦急，趕緊找律師想辦法。
其實，你已經錯過了最好的時機，這個時機就是與征收方談判的時機。很多被征收人常常說，不知道該怎么談，不懂法律。
今天，我們就教您幾個容易掌握的招數，理解透了這幾點，就能很好地與征收方談判。
第一招:確定預期
知己知彼，方能百戰百勝。在談判前，你首先要對補償數額有一個合理的預期。合理，就是保證自己的權利，但不漫天要價。
如何才算是合理?你要對自己的房屋有最真實、全面和理性的認識。比如:
自家房屋的面積、位置、結構
是否有證以及周邊類似房產的市場價格等
這些因素都會影響拆遷補償款的多少。
正確定位能夠讓你在談判中掌握主動:
定位過高，對方認為你在談判中脫離實際，漫天要價，造成談判破裂
定位過低，會導致自己的權益受損，難以爭取合理的拆遷補償
因此，合理的定位是談判的第一步。
第二招:不卑不亢
在談判中，征收方一定會以各種手段進行威逼利誘。
首先無論征收方說什么，一定不要輕信。被征收人在談判中千萬不要唯唯諾諾，也不要抱著無所謂的態度，要嚴肅對待，不然征收方會認為你軟弱、好對付。但是，被征收人也不要表現得太強勢，你是用道理、用法律去說服對方，不是為了贏得一場爭辯，更不是吵架。
在掌握更多信息和資料的前提下，你需要分析對方的底線，并在此基礎上進行必要的讓步。務必把握好必要的“度”，不要得寸進尺，獅子大開口，也不要無原則地讓步。
第三招:保住籌碼
在征地拆遷維權中，被征收人最重要的談判籌碼就是房子和土地，只有土地、房屋還在，被征收人才有談判的底氣。
也就是說在達成滿意補償之前，你必須盡可能保住自己的房子、土地。因為征收方的目的是拆除你的房子，獲得你的土地，進行必要的開發建設。你的房子土地在，他就無法開工，你就有更多的主動權。
因此，被征收人最好能做到時刻家中留人，鄰里之間也要互幫互助。即使家中無人，也要做到能夠隨時監控到家里的狀況，必要時一定報警。
第四招:以打促談
除了熟練運用上述談判技巧，被征收人最好還能在律師的幫助下，及時啟動復議、訴訟等相關的法律程序。
啟動法律程序調查項目，找到項目的違法點就相當于增加了談判的籌碼。找到的違法點越多，談判的籌碼也就越多，談判中掌握的主動更多，提高補償的可能性也就更高。
通過法律程序給征收方施加一定的壓力，征收方就能看到被征收人維權的決心，出于自身政績和聲望的考慮，征收方在談判中也會表現得更有誠意。這也就是我們常說的“以打促談”，“打”只是手段，最終目的還是要通過“談”解決問題，實現自己的補償目標。
1、對自己能獲得的補償有一個心理預期能獲得多少補償不是張口就來的，而是通過自己的初步估算來的。以房屋征收為例，弄清楚自己的房子值多少錢、裝飾裝修花了多少錢等問題十分有必要。這樣我們了解自己能獲得多少補償時心里就有了一個底，不至于漫天要價，也不至于要個“白菜價”。
2、啟動法律程序調查項目的違法點啟動法律程序調查項目的違法點十分必要，補償談判類似于商業談判都必須有自己的籌碼，否則就喪失了談判的主動權或者不過是在浪費時間說話而已。啟動法律程序調查項目，找到項目的違法點就相當于增加了談判的籌碼。找到的違法點越多，談判的籌碼也就越多，談判中掌握的主動更多，提高補償的可能性也就更高。
3、制定好談判的策略和方案在談判開始前要制定談判的測量和方案。了解自己有哪些籌碼，在哪些地方可以提高補償，在哪些地方可以讓步等。同時也要了解征遷人的情況，如征遷期限是多少，征遷人和與自身情況差不多的被征遷戶是怎么談的等問題。結合自己的優勢和被征遷人的劣勢，制定出合理的談判策略和方案。
4、不卑不亢談判過程中面對各種威逼利誘，我們都要保持冷靜。既不能表現得唯唯諾諾，征遷人說什么就是什么，也不能表現得太蠻橫，對征遷人抱有強烈的敵意。我們要明白的是：征地拆遷中，補償談判一般都有多次，這次談不攏只能說明我們的籌碼還不足以讓被征遷人妥協或者我們的心理預期確實偏高。我們要做的就是繼續走法律途徑找找更多的籌碼或者審視一下是否是我們的預期太高，如果太高則需要根據實際情況進行調整。在司法實踐中，對于征地補償的標準是不可以進行改變的，因為這是政府的行政性文件和事務，在確定后應當遵守執行，但如果對相關隨著物的認定以及商業拆遷中停產停業的情況進行賠償時，可以通過談判的方式來獲得更多的賠償。
1、對自己能獲得的補償有一個心理預期
能獲得多少補償不是張口就來的，而是通過自己的初步估算來的。以房屋征收為例，弄清楚自己的房子值多少錢、裝飾裝修花了多少錢等問題十分有必要。這樣我們了解自己能獲得多少補償時心里就有了一個底，不至于漫天要價，也不至于要個“白菜價”。
2、啟動法律程序調查項目的違法點
啟動法律程序調查項目的違法點十分必要，補償談判類似于商業談判都必須有自己的籌碼，否則就喪失了談判的主動權或者不過是在浪費時間說話而已。啟動法律程序調查項目，找到項目的違法點就相當于增加了談判的籌碼。找到的違法點越多，談判的籌碼也就越多，談判中掌握的主動更多，提高補償的可能性也就更高。
3、制定好談判的策略和方案
在談判開始前要制定談判的測量和方案。了解自己有哪些籌碼，在哪些地方可以提高補償，在哪些地方可以讓步等。同時也要了解征遷人的情況，如征遷期限是多少，征遷人和與自身情況差不多的被征遷戶是怎么談的等問題。結合自己的優勢和被征遷人的劣勢，制定出合理的談判策略和方案。
4、不卑不亢
談判過程中面對各種威逼利誘，我們都要保持冷靜。既不能表現得唯唯諾諾，征遷人說什么就是什么，也不能表現得太蠻橫，對征遷人抱有強烈的敵意。我們要明白的是：征地拆遷中，補償談判一般都有多次，這次談不攏只能說明我們的籌碼還不足以讓被征遷人妥協或者我們的心理預期確實偏高。我們要做的就是繼續走法律途徑找找更多的籌碼或者審視一下是否是我們的預期太高，如果太高則需要根據實際情況進行調整。
法律主觀：1、拆遷談判時，拆遷戶經常被約到拆遷辦公室或者指揮部等地點，去協商談判補償事宜。 2、因為不同的談判環境，對談判者才智的發揮會起到或大或小的激發作用，有利的地點、場所能夠增強談判者的談判地位和談判實力，同時也可壓制談判對手的談判空間。 3、應對策略：拆遷戶要懂得拒絕且應友好的拒絕拆遷公司工作人員談判邀請，爭取對自己有利的談判地點。
法律客觀：《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
法律分析：強迫簽訂的征收補償協議不具有合法性，不受法律保護。因為，意思自治是民事行為的基本原則，協議內容應當是當事人真實意思的表示，強迫他人違背自己意愿簽約，無疑違反了這個原則。其次，要通過司法途徑請求撤銷、變更協議或確認協議無效。
法律依據：《中華人民共和國民法典》第一百五十條 一方或者第三人以脅迫手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受脅迫方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。
其一，知己知彼，百戰不殆這是拆遷協商談判前的準備工作。一方面，大家要注意搜集信息，了解當前拆遷補償的標準和水平，再結合自身情況確定自己的目標和底線。這主要是通過及時查閱相關公告、申請政府信息公開和適當了解周邊類似房地產的市場價格等行動來實現。另一方面，我們不僅要知己還要知彼，這樣才能在之后的談判時做到心中有數，游刃有余。所以，還要多收集一些拆遷方的信息，例如到底是誰要拆我們的房子？他們有沒有權限？又有著怎樣的背景？做好了這些充分的準備，就容易在之后的談判中做到不慌不忙、從容應對了。其二，少說多聽，不要輕易亮底征收方第一次來上門談判，其實也是來摸你的底的，探探你的情況和心理預期。這時候千萬不要“太直”，把自己內心的真實報價直接透露給對方。因為一旦對方知道了你的底線，主動權就在他手里了。正確的做法是：首先，不要輕易讓對方摸清你的底。一方面不要在征收方提出補償條件時明確表態接受或不接受，注意為日后的談判留出余地；另一方面不要直接說出自己的心理價位，這樣可能會沒有了爭取更高補償的空間。其次，一定要善于傾聽，而且盡量不露痕跡的啟發對方多說，在他發表意見的過程中分析和判斷對方的底線，捕捉有用信息，及時做好錄音記錄，從而調整自己的應對策略，掌握談判的主動權。其三，跟有決定權的人談判與對方談判有意義的前提是雙方對談判結果都有執行權，也就是要確定和你談判的是能說了算的人。否則你可能費了大量的口舌和精力跟對方談了半天，最后他來了句：這個我說了也不算、這個超出我決定的權限了，必須回去請示領導，此時你就會很崩潰。所以，在談判之前，大家就要確認一下，跟自己談判的人是不是有決定權和執行權，以免對方在關鍵時刻以沒有權限為借口來推脫，浪費您寶貴的維權時間。實踐中，一些被征收人會根據情況主動提出與項目動遷工作的負責人、領導來直接談，這是富有智慧的做法。其四，合理報價，不漫天要價給自己定一個心理預期價是談判前必須要做的一件事情，也是大家比較猶豫和不容易確定的。如果要求過高，脫離了實際，可能會導致直接談崩；要求過低，又擔心吃虧。所以報價不宜過高，也不宜過低，可以稍微高于自己的心理預期，但是也不要高到讓拆遷方覺得太離譜。給大家建議的參考標準是：首先，可以和周邊房地產市場價格對比，因為對被征收房屋價值的補償，一般不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格，這是有充分的法律依據的；其次，要考慮自己之后的生活質量和居住條件，以不降低且略有提升為標準。無論如何，指望著“拆遷暴富”都是不值得提倡的心態，也往往無法實現。不管征收方是行政單位還是普通的私人企業，被拆遷戶在和當事人談判的時候，有一個最關鍵的問題就是要了解拆遷政策才行，尤其是和政府部門談判的時候，不要覺得對方是國家單位，有問題也唯唯諾諾的不敢說出來，如果實在不懂得怎么談判的話要請律師。
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投稿：任黛思
內容審核：張曙光教授
