購買拆遷房注意事項,購買拆遷房注意事項,1、明確房屋的土地類型及性質要注意是集體土地還是國有土地，如果是集體土地上的非集體組織成員，用于非自住目的，建議慎重，因為此類土地上的房屋，集體組織成員的權益才會受到保護。如果是非集體組織成員，再拆遷
1、明確房屋的土地類型及性質
要注意是集體土地還是國有土地，如果是集體土地上的非集體組織成員，用于非自住目的，建議慎重，因為此類土地上的房屋，集體組織成員的權益才會受到保護。如果是非集體組織成員，再拆遷的話可能不會得到任何賠償。
2、明確房屋對安置的拆遷對象有無限制或政策補貼
特別是現在的“城中村”改造，由村集體組織建造的，對安置對象有明確限制。
3、房屋的權利人
確定房屋是獨有還是共同所有，如果是家庭成員共有，購房協議的出賣方，一定要是全體共有人的真實意思，且均應在協議上簽字或有授權委托書。
4、相關費用的繳納
這類房屋大多涉及土地取得類型由劃撥變更為出讓，過戶涉及土地出讓金的補繳。
尚未取得產證的拆遷安置房，按《民法典》規定，房屋屬于不動產，不動產產權以房地產管理部門登記備案為準，沒有登記備案的，除法律特殊規定的情形外，不具有民法典上的產權效力。也就是說此類安置房還沒有取得安全產權，對外出售是不合法的。即使簽訂附生效的買賣合同，期間風險也甚大。
購買拆遷安置房有哪些風險？
沒有產權證的拆遷安置房，或者有產權證但5年內限制轉讓的拆遷安置房，從簽訂合同到將來辦理產權轉移的時間漫長，不確定因素多，可能會出現如下一些風險：
1、分配風險
家庭成員內部可能對拆遷安置房的分配有異議，萬一協商不成，可能起訴到法院解決，最終確定的合法權益人是誰還無法確定。
2、產權風險
無產權的拆遷安置房可能因其他原因導致無法辦理產權證。
3、購買風險
因交易時間漫長，房價變動可能性大，如果出售方為謀取更大利益，將房屋房價賣給他人，并在可以過戶交易時先行過戶給他人，那么購買方就很難實現購房，只能主張債權。
4、房屋查封風險
在購買方等待過戶的漫長時間內，有可能發生因出售方自身債務糾紛，導致房屋被債權人申請法院查封。
法律依據：《中華人民共和國民法典》第三百五十六條建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。民事法律行為可以附條件，或附期限。
1.量房階段：在量房時，被拆遷人應當注意工作人員是否有遺漏未量的以及是否量準的情況，該登記的各項是否有遺漏，如果有此情況或登記不完全的，應當提醒工作人員補齊。2.評估階段：對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。3.簽訂補償安置協議階段：貨幣補償的，應當注意所補償的數額是否準確，支付貨幣的方式、期限、違約責任等是否約定明確。選擇實物安置方式的，應當明確是現房還是期房，現房的應當明確在什么時候交付，己方的義務，如應在什么時候付款等。如果是期房的，應當明確房款、周轉費用、周轉期限、房屋的具體樓層、違約責任也應約定具體比例。【法律依據】《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》第十四條行政裁決應當自收到申請之日起30日內做出。房屋拆遷管理部門做出裁決，應當出具裁決書。裁決書應當包括下列內容：(一)申請人與被申請人的基本情況;(二)爭議的主要事實和理由;(三)裁決的依據、理由;(四)根據行政裁決申請需要裁決的補償方式、補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等;(五)告知當事人行政復議、行政訴訟的權利及申請復議期限、起訴期限;(六)房屋拆遷管理部門的名稱、裁決日期并加蓋公章;行政裁決規定的搬遷期限不得少于15天。
法律分析：1、樓體不穩定，樓體不穩定屬于比較嚴重的房屋質量問題，主要表現為過了沉降期依然下沉不止、不均勻沉降導致樓體傾斜等； 2、滲漏，滲漏的問題可不只是影響自己的使用，對鄰居和樓下的住戶也有影響。滲漏的問題主要是源于防水工程不完善； 3、門窗質量問題，門窗如果是本身就有的，不是自己選購的，建議買房的時候將房屋門窗分別開關檢驗； 4、裂縫，裂縫的問題比較容易發現，一般包括墻體裂縫及樓板裂縫，購房者要注意墻體是否存在修補的痕跡，避免人為的掩蓋裂縫問題； 5、水、電、暖、氣的設計位置不合理，水、電、暖、氣的設計不合理會嚴重影響日后的生活，這些設計包括水池、浴盆、蹲（坐）便器、水表、地漏、電源開關、電源插座、電表、暖氣片、煤氣灶、煤氣表等。
法律依據：《商品房銷售管理辦法》 第三十五條 商品房交付使用后,買受人認為主體結構質量不合格的,可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗,確屬主體結構質量不合格的,買受人有權退房;給買受人造成損失的,房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。如果覺得要徹底搞明白房屋是否存在質量問題,可以申請鑒定。如果鑒定確屬主體結構質量不合格則可以退房并要求開發商賠償損失。如果鑒定主體結構質量合格則可以按照房屋保修規定要求開發商進行保修。
拆遷戶買房優惠政策具體如下：1、被拆遷房屋的個人依照拆遷補償安置協議取得貨幣補償，重新購置一處房屋的即貨幣補償安置，購房銷售價款中未超出拆遷補償款的部分免征契稅；超出拆遷補償款的部分，應按適用稅率征稅。其中，拆遷補償款包括：拆遷補償安置協議中約定的補償價款、搬遷補助、搬遷獎勵以及臨時安置補助等；適用稅率按照本次購房的類型或房屋面積確定；2、被拆遷房屋的單位和個人依照拆遷補償安置協議重新承受還建房屋，不補繳產權調換差價款的，免征契稅；應補繳產權調換差價款的，對補繳款部分，按適用稅率征收稅。適用稅率按照本次換入房屋的類型或房屋面積確定。被拆遷戶繳納契稅可選擇兩種方法：先按照房屋買賣銷售價格到房屋產權所在地的國土資源和土地管理局交納契稅，然后持相關證明再到購房所在地的地方主管稅務機關辦理退稅；或者，先到稅務機關辦理減免稅，再按照減免以后的稅額到國土資源和土地管理局繳納稅款；3、地稅官員特別提醒被拆遷戶，辦理契稅減免手續時，帶上拆遷補償協議原件及復印件、房屋買賣協議原件及復印件以及本人身份證明、戶口證明復印件，購買商品房的還應攜帶商品房銷售預售許可證復印件和購房發票原件復印件，已納稅的攜帶契稅完稅證復印件。【法律依據】：《中華人民共和國土地管理法》第四十八條征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。征收農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區、直轄市制定。對其中的農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。縣級以上地方人民政府應當將被征地農民納入相應的養老等社會保障體系。被征地農民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農民的養老保險等社會保險繳費補貼。被征地農民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區、直轄市制定。
法律分析：1、要明確房屋的土地類型及性質，是集體土地還是國有土地，如是集體土地上的，非集體組織成員，用于非自住目的，建議慎重購買。2、明確房屋對安置的拆遷對象有無限制或政策補貼，特別是“城中村”改造，由村集體組織建造的，對安置對象是有明確限制的。3、房屋的權利人，是獨有還是共同所有。
法律依據：《中華人民共和國征收拆遷補償條例》第十四條 按簽訂的征地和動遷補償投資協議中所核定總費用的5%計算。不可預見費由建設單位負責使用，主要用于因工程設計變更引發的擴大征地和地上附著物動遷的補償；工程設計時沒有發現，征地動遷協議中沒有列入的不可預見的地下構造物動遷補償；因國家政策性調整及不可抗拒的地震災害等不可預見項目的補償。涉及征地的不可預見項目，由省交通廳和省國土資源廳共同核定。
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投稿：滕可慧
內容審核：吳海麗律師
