兵團小區拆遷補償,土地一級開發暫行辦法,土地一級開發暫行辦法主要涉及的是對一定區域范圍內的城市國有土地（毛地）、鄉村集體土地（生地）進行統一的征地、拆遷、安置、補償，使之成為凈地，并進行適當的市政配套設施建設，以達到熟地條件后進行有償出讓或
土地一級開發暫行辦法主要涉及的是對一定區域范圍內的城市國有土地（毛地）、鄉村集體土地（生地）進行統一的征地、拆遷、安置、補償，使之成為凈地，并進行適當的市政配套設施建設，以達到熟地條件后進行有償出讓或轉讓的過程。這一過程由政府或其授權委托的企業來執行，并遵循一系列明確的步驟和規定。
一、土地一級開發的概念和流程
土地一級開發是從生地到熟地的全過程，包括前期手續階段、組織實施階段和土地入市階段。具體工作如取得授權、完成立項核準、融資、簽訂征地補償協議、取得征地批復、取得拆遷許可證、完成拆遷、獲取市政工程施工許可證、市政工程移交、供地驗收、成本與地價審核、土地入市交易等。
二、相關法規依據
在土地一級開發過程中，必須遵循《中華人民共和國土地管理法》等相關法規。例如，依據《中華人民共和國土地管理法》第十六條，下級土地利用總體規劃應當依據上一級土地利用總體規劃編制，確保建設用地總量和耕地保有量控制在規定指標內。此外，第二十八條規定了土地統計制度，確保土地數據的準確性，為土地利用總體規劃的編制提供依據。
三、土地一級開發與二級開發的區別
與土地二級開發相比，一級開發更側重于土地的初步整理和準備，使土地達到可出讓或轉讓的條件。而二級開發則是指土地使用者對已達到規定可以轉讓條件的土地進行交易的過程，包括土地使用權的轉讓、租賃、抵押等。
綜上所述，土地一級開發暫行辦法是一個綜合性、多階段的流程，涉及多個法規和政策，旨在確保土地資源的合理利用和有效管理。
土地一級開發是指政府或其授權委托的企業在土地出讓前，按照土地利用總體規劃、城市總體規劃及控制性詳規，對一定區域內的城市國有土地和農村集體土地進行統一征用、拆遷、補償、安置，并進行適當的基礎設施建設和社會公共設施建設，使該區域范圍內土地達到“幾通一平”的建設條件，從而可以凈地出讓土地使用權的行為。土地一級開發可以由土地儲備機構主導，負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續并組織實施。在這種情況下，開發企業僅僅是作為土地儲備機構的受托人，具體執行一級開發相關事務，開發企業的管理費（利潤率）為開發成本的2％。由開發企業自行負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續并組織施的，利潤率為開發成本的8％。土地一級開發業務的特點＊資金密集。土地一級開發業務是屬于資金密集型業務，資金需求往往達到幾億元或者幾十億元。＊融資困難。從事一級開發的企業大多數是為項目設立的項目公司，融資比較困難，原因在于：
（1）企業成立時間短，缺少經營業績，市場信譽和銀行信用還沒有建立起來；
（2）企業缺少固定資產或其他有效財產作為融資抵押。一級開發階段，土地使用權不歸開發企業所有，企業不能以此進行抵押融資；
（3）受國家宏觀調控政策調控的影響，銀行對包括土地一級開發在內的房地產行業貸款處于收縮狀態。中國人民銀行“121號文件”明確規定要“嚴格控制土地儲備貸款的發放”，使得各類土地一級開發主體從銀行獲得資金支持難度加大；
（4）缺少債券、股票上市等直接融資渠道。＊需求穩定。土地是資源類商品，也是房地產產業鏈最前端的環節。而土地的稀缺性和社會需求增長的矛盾日益突出，使土地在很長一段時期將處于增值過程。以土地加工和交易為對象的土地一級開發業務基本上不存在價值風險，流動性風險也比較小。＊土地一級開發過程簡單，與其對應的資金路線圖清晰。現金流方面，資金主要用于征地、拆遷、市政基礎設施建設和其他相關費用。由于征地、拆遷、市政等子市場比較成熟和透明，法律政策體系相對完備。因此，一級開發的過程和成本是可控的，事先可以做出比較準確的預算。8％的開發利潤基本由政策提供保障。以上特性決定了土地一級開發與房地產二級開發不同的風險收益特性，是風險較低和收益穩定的經營業務。＊土地一級開發業務的發展方向是政府主導、市場化運作。從相關政策的演進來看，政府逐漸從市場的直接參與者向規則制定者和行業監管者的角色轉變，通過培育市場主體、加強市場監管等舉措推動土地市場發育。從規劃的制訂到土地供應的計劃管理、土地入市交易管理等，都體現了政府的主導作用。同時，政府也在積極培育合格的市場主體，以維持適度競爭。＊土地一級開發業務的發展方向是培育市場化的土地一級開發主體，實行市場準入制度。《北京市土地儲備和一級開發管理暫行辦法》第四條規定，“土地儲備開發堅持以政府主導、市場化運作的原則，可以由土地儲備機構承擔或者通過招標方式選擇有相應資質等級的房地產開發企業承擔。”未來，只有有誠信、有實力的開發企業才能經營土地一級開發，市場準入門檻的提高將進一步提升土地一級開發企業的整體素質，降低融資風險。日前，北京市土地一級開發招投標政策已獲審批通過，將正式開始實施，這意味著北京市土地一級開發將駛入更加市場化、透明化運行的軌道。
土地一級開發流程如下：
（一）原土地所有者或使用者在征得區縣和鄉鎮政府或上級主管部門的同意后向市國土局提出土地一級開發申請。
（二）市國土局受理申請并進行土地開發項目預審。
（三）通過土地預審的項目，根據項目的性質，委托市、區縣土地儲備機構負責組織編制土地儲備開發實施方案，開發實施方案主要包括：待儲備開發地塊的范圍、土地面積、控規條件、地上物狀況、儲備開發成本、土地收益、開發計劃、實施方式等。
（四）編制了開發實施方案的項目上由市國土局會同市發展改革、規劃、建設、交通、環保等部門參加的聯審會，通過會審，對建設項目土地一級開發的實施方案中土地、產業政策、城市規劃、建設資質、交通及環保等條件提出原則意見。
（五）通過聯審會的項目確定土地開發主體
1、土地儲備機構負責實施土地開發的，由土地儲備機構負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續并組織實施。其中通過招標方式選擇開發企業負責土地開發具體管理的，開發企業的管理費用不高于土地儲備開發成本的2%。以招標方式確定開發企業后，土地儲備機構應當與中標開發企業簽訂土地一級開發管理委托協議。
2、通過招標方式選擇開發企業實施土地開發的，由開發企業負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續并組織實施。招標底價包括土地儲備開發的預計總成本和利潤，利潤率不高于預計成本的8%。通過招標方式確定開發企業后，土地儲備機構應當與中標開發企業簽訂土地一級開發委托協議
（六）土地儲備開發實施單位向市規劃部門辦理規劃意見，向市國土部門辦理用地手續，向市發展和改革委員會辦理核準手續，涉及交通、園林、文物、環保和市政專業部門的，應按照有關規定辦理相應手續
（七）如果開發項目涉及新增集體土地辦理農用地征收、農轉用手續或存量國有建設用地收回國有土地使用權的，土地儲備開發實施單位依法辦理相關手續，并獲得市人民政府的批準。
（八）在取得市人民政府的批準文件后由土地儲備開發實施單位到相關委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎設施建設等相關手續。組織實施征地、拆遷和市政基礎設施建設。危改、文保、綠隔等項目需按規定承擔回遷房建設。
（九）組織驗收建設項目的土地一級開發完成后由市國土局組織相關委辦局進行驗收，驗收審核的內容：
1、審核土地一級開發成本
2、組織驗收土地開發程度是否達到合同的要求
3、根據委托合同支付相應土地開發費或管理費
4、納入市土地儲備庫。
土地一級開發就是從生地到熟地的過程。土地一級開發，是由政府或其授權委托的企業，對一定區域范圍內的城市國有土地（毛地）、鄉村集體土地（生地）進行統一的征地、拆遷、安置、補償，使之成為凈地，并進行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到三通一平（通水、通電、通路和土地平整），“五通一平“（通水、通電、通路、通訊、通氣、土地平整），或“七通一平“（通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃氣、通熱力、土地平整）的建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。土地一級階段包括：1、前期手續階段、2、組織實施階段3、土地入市階段。一般而言，規范的一級開發主要子工作階段包括取得授權、完成立項核準、融資、簽訂征地補償協議、取得征地批復、取得拆遷許可證、完成拆遷、市政工程施工許可證獲取、市政工程移交、供地驗收、成本與地價審核、土地入市交易和一級市場投入回收。在實際操作中，這些節點在時間上存在交叉性。一級開發項目模式具體為：1、舊城改造項目2、城中村改造項目、3、舊廠房改造項目國有土地收購儲備項目、4、土地一級開發項目、5、中心城區棚改項目、6、一次性招標棚改項目、7、土地開發棚改項目。雖然項目模式名稱存在差異，但實際中有些模式只是由于歷史原因導致項目模式發生變化，項目性質并未改變。綜上所述，土地一級開發，是指由政府或其授權委托的企業，對一定區域范圍內的城市國有土地、鄉村集體土地進行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到“三通一平“、“五通一平“或“七通一平“的建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。【法律依據】：《中華人民共和國土地管理法》第十六條 下級土地利用總體規劃應當依據上一級土地利用總體規劃編制。地方各級人民政府編制的土地利用總體規劃中的建設用地總量不得超過上一級土地利用總體規劃確定的控制指標，耕地保有量不得低于上一級土地利用總體規劃確定的控制指標，省、自治區、直轄市人民政府編制的土地利用總體規劃，應當確保本行政區域內耕地總量不減少。
（一）合理確定土地一級開發的范圍。本通知所稱土地一級開發，是指按照城鄉規劃、土地利用總體規劃的要求，對集中連片、面積達60公頃以上的土地進行統一征收（收回）、統一實施基礎設施配套建設，使區域內的土地達到開發建設條件后依法進行土地供應的行為，包括對政府儲備土地、園區土地、農墾系統利用的國有劃撥土地實施的土地一級開發以及省政府批準的其他土地一級開發。?
（二）堅持土地一級開發政府主導原則。土地一級開發應當堅持政府主導，由政府組織對一級開發區域內的土地進行統一規劃、統一收儲、統一整理和統一供應；堅持市場運作，通過公開的市場運作方式選取有資質的單位進行土地整理、基礎設施配套建設。嚴格執行土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓制度，不得以項目出讓的方式代替土地使用權出讓；堅持集約節約利用土地，嚴格控制新增建設用地，積極盤活存量建設用地，優化土地利用結構，提高土地利用效率。?
一、征地審批審批手續
農用地轉用審批是從保護農業生產的角度，對農用地專門設置的一個控制土地用途的審批制度。
《土地管理法》第四十四條規定：建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。
省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由國務院批準。
在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模范圍內，為實施該規劃而將農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規劃的機關批準。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批準。
本條第二款、第三款規定以外的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由省、自治區、直轄市人民政府批準。
因此，根據上述法律法規，農用地轉用的審批權限集中于國務院和省級人民政府，依據建設項目的性質、是否使用土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地范圍內的土地等來具體劃分。
同時，農用地轉用應當符合下列條件：第一，符合土地利用總體規劃。第二，確屬必需占用農用地，并且符合土地利用年度計劃中確定的農用地轉用指標。第三，占用耕地的，方案符合土地整理開發專項規劃且面積、質量符合規定要求。第四，城市和集鎮建設占用土地涉及農用地轉用的，還應當符合城市規劃和村莊、集鎮規劃。
二、土地使用權人寫誰的名字有什么作用？
在中國，土地使用權的主體是廣泛的。國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程序都可以取得土地使用權，成為土地使用權的主體。土地使用權可以出讓、轉讓、買賣、出租、抵押。
①土地使用權出讓是國家以土地所有人的身份將土地使用權在一定期限內讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓有拍賣、招標和協議三種方式。
②土地使用權轉讓是指通過出讓方式取得國有土地使用權的單位和個人，將土地使用權再轉移的行為，如出售、交換、贈與等。土地使用權的出讓構成土地使用權流轉的一級市場，土地使用權的轉讓構成土地使用權流轉的二級市場。集體土地使用權的轉讓，目前情況比較復雜，在法律中并無系統的規定，各地的做法也不一致。從原則上講，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農建設。因此，集體土地使用權的轉讓，目前一般是指不改變農用地性質的承包和轉包。通過土地劃撥及建設用地程序取得的使用權是無限期的，通過土地使用權出讓取得使用權的，按照土地的用途不同，使用權的年限也不同。
③土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得出租。
④土地使用權買賣是土地使用權人以獲取價款為目的將自己的土地使用權轉移給其他公民或法人，后者獲得土地使用權并支付價款的行為。
⑤土地使用權交換是相鄰的集體所有制單位，為了改變土地利用的缺點、機械化作業條件和水利灌溉條件，進行局部土地界線的調整與交換部分土地。經調整后，土地利用條件得到改善。土地使用權的交換必須在自愿基礎上產生，在平等互利的原則上協商解決，因而可由交換單位提出申請，在土地管理部門指導下，經協商提出方案，經縣級以上地方人民政府批準后，進行劃界，申請辦理變更登記。土地使用權可以作為抵押權的標的物，以土地使用權設定抵押權時，其地上的建筑或其他工作物也隨之抵押；當地上的建筑或其他工作物抵押時，其適用范圍內的土地使用權也隨之抵押。
⑥土地使用權變更指國有土地使用權、集體土地使用權在初始登記后發生的變更，主要有以下幾種類型：a.國有土地劃撥、集體土地內部劃撥；b.依法通過土地有償出讓、轉讓取得土地使用權；c.因贈與或繼承、買賣、交換、分割地上附著物引起；d.因土地交換、機構調整、企業兼并等原因引起；e.因宗地合并或分立引起；f.因處分抵押財產取得土地使用權；g.更改土地使用者名稱、地址等。
⑦土地使用權贈與是土地使用權人將土地使用權無償地轉移給相對人，相對人予以接受的行為。
⑧土地使用權繼承指公民按照法律規定或者合法有效的遺囑取得死者生前享有的土地使用權的行為。繼承人除繼承土地的使用權外，其地上附著物的所有權也隨之得到繼承。
⑨土地使用權劃撥是指國家依法按照一定的程序將國有建設用地的使用權無償地轉移給建設用地者。土地使用者以無償方式取得土地使用權，但需要支付給原土地使用者拆遷安置及各項補償費用。
⑩土地使用權終止指因某種原因造成土地使用權的結束或停止，一般有四種情況：
a、使用年限屆滿，未經批準續期，土地使用權即告停止；
b、情況特殊，根據社會公共利益的需要，國家在給予合理補償的前提下，依法提前收回土地使用權；
c、土地滅失；
d、土地使用權受讓人逾期未全部支付出讓金的，出讓方依照法律和合同規定，終止其土地使用權。
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投稿：張奕
內容審核：楊建峰律師
