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丁家莊拆遷怎么補償?shù)模暇M取消經(jīng)適房和廉租房年內(nèi)出臺:今日拆遷補償法律在線咨詢

發(fā)布時間：
2024-12-13 19:55:02
作者：
圣運律師
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丁家莊拆遷怎么補償?shù)?南京經(jīng)適房可上市交易廉租房可申買部分產(chǎn)權(quán),南京市房管局日前下發(fā)《關(guān)于貫徹〈南京市經(jīng)濟適用住房管理實施細則〉、〈南京市廉租住房保障實施細則〉的若干規(guī)定》，率先出臺了關(guān)于住房保障的整套管理辦法。從今天起，該市經(jīng)濟適用住房以

丁家莊拆遷怎么補償?shù)模暇M取消經(jīng)適房和廉租房年內(nèi)出臺:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、丁家莊拆遷怎么補償?shù)?南京經(jīng)適房可上市交易廉租房可申買部分產(chǎn)權(quán)

南京市房管局日前下發(fā)《關(guān)于貫徹〈南京市經(jīng)濟適用住房管理實施細則〉、〈南京市廉租住房保障實施細則〉的若干規(guī)定》，率先出臺了關(guān)于住房保障的整套管理辦法。從今天起，該市經(jīng)濟適用住房以及廉租房購得全部產(chǎn)權(quán)滿5年的，可以上市交易，收益的50%將上交政府；但除由該市住房保障辦按原供應(yīng)價格回購的外，不再享受任何住房保障政策

該市規(guī)定，購買經(jīng)濟適用房滿5年的方可上市交易，銷售對象不限；未滿5年確需轉(zhuǎn)讓的，由該市住房保障辦按原供應(yīng)價格予以回購。房主在出售給符合經(jīng)濟適用住房條件的居民時，或者經(jīng)適房互換的，不需繳納收益。但如出售給其他居民，則須上交50%的差價收益，用于該市保障住房的建設(shè)。銷售之后該房源就不再是經(jīng)適房，而是成了普通商品房。

同時出爐的廉租住房共有產(chǎn)權(quán)管理辦法中提出，已承租廉租住房的可申請購買部分產(chǎn)權(quán)，房價參照同地段經(jīng)濟適用房。購買者首次購買的份額不得低于50%，其后可分兩次購?fù)暧囝~，其中5年內(nèi)可按原售價繼續(xù)購買剩余的產(chǎn)權(quán)份額；5年后的購買價格，則由該市有關(guān)部門重新核定。一旦購買下整個產(chǎn)權(quán)之后，該房產(chǎn)便由廉租房變?yōu)榻?jīng)濟適用房。同樣，在取得全部產(chǎn)權(quán)滿5年后，該房產(chǎn)可上市自由交易。上市交易的，除由該市住房保障辦按原購買價格回購的外，均不再享受任何形式的住房保障政策或購買其他政策性住房

一、北京回遷房買賣稅費怎么算

北京的回遷房屬于二類經(jīng)濟適用房，稅費的計算一般按照二類經(jīng)濟適用房來進行。二類經(jīng)濟適用房“等同于經(jīng)濟適用房管理”的房產(chǎn)類型，這類房產(chǎn)大多為“拆遷安置”類房產(chǎn)或者“回遷房”，他們只是產(chǎn)權(quán)證標(biāo)注為經(jīng)濟適用房，行政管理上比照經(jīng)濟適用房，但是不受經(jīng)濟適用房5年的限制，只要取得產(chǎn)權(quán)證就可以上市交易，除了按照商品房稅費標(biāo)準(zhǔn)以外，還需要交納成交價格3%的土地出讓金，交納該土地出讓金后，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)變?yōu)樯唐贩俊?

雖然是按經(jīng)濟適用房管理，但是二類經(jīng)適房上市不受時間限制，所以在這里回遷房交易稅費也比經(jīng)適房少很多。

1、營業(yè)稅(賣方)：財政部、國稅總局2008年12月30日聯(lián)合下發(fā)通知，二手房營業(yè)稅新的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)從2009年1月1日至12月31日。新政對此前購房需滿5年免征營業(yè)稅的政策放松：個人購買不足兩年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人購買超過兩年(含兩年)的非普通住房或者不足兩年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人購買超過兩年(含兩年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

2、個人所得稅：所購房屋不滿五年上市交易時收取，有兩種方式，

（1）稅率20%，按財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得(本次交易價格-房屋原價-原繳納契稅-本次繳納營業(yè)稅-合理費用)計征；

（2）未能提供原購房發(fā)票的按已成交價格的1%征收。賣方承擔(dān)

（3）契稅：由于您的房屋面積超過90平米，不能夠享受國家契稅優(yōu)惠政策，只能按照目前普通住宅1.5%，非普通住宅按買價征收3%由買方承擔(dān)；

4、印花稅：稅率1‰，按正常交易成交價格計征，交易雙方各承擔(dān)一半。

5、交易費：6元/平米，雙方各付一半；

6、登記費：普通二手房住宅類為80元/套，買方承擔(dān)。

7、土地收益金(代收)：房改房、經(jīng)濟適用房、安居工程房買賣過戶時收取，按房屋正常成交價的2%計征。賣方承擔(dān)。

8、核檔費：50元/宗。

二、南京擬取消經(jīng)適房和廉租房年內(nèi)出臺

南京也正在醞釀推進住房保障體系的轉(zhuǎn)型發(fā)展，與北京類似，以共有產(chǎn)權(quán)房為核心的產(chǎn)權(quán)型保障房將取代人們熟悉的經(jīng)適房，同時廉租房也將退出歷史舞臺納入到公租房中。目前這份實施意見仍在內(nèi)部討論中，最快今年內(nèi)出臺。南京住房保障整合為三類以政府為主提供基本住房保障，以市場為主滿足多層次住房需求的供應(yīng)體系，這將成為今后南京住房保障的基本思路。與現(xiàn)有保障范圍相同，城市低收入、中低收入家庭、新就業(yè)人員和外來務(wù)工人員都將是被保障對象。如何能夠?qū)崿F(xiàn)“應(yīng)保盡保”據(jù)了解，按照“保障基本、并軌運行、租補分離、產(chǎn)權(quán)共有”的思路，南京將把現(xiàn)有保障房品種整合為貨幣補貼、租賃型住房、產(chǎn)權(quán)型住房三類，推進公租房與廉租房的并軌，建立以共有產(chǎn)權(quán)為核心的產(chǎn)權(quán)型住房保障制度。貨幣補貼貨幣補貼實際上是租賃補貼。對于符合保障范圍體系的住房困難家庭，如果不接受租賃型或產(chǎn)權(quán)型保障房的，可以領(lǐng)取租房補貼。南京擬規(guī)定，租賃補貼將納入市、區(qū)財政預(yù)算安排，加快建立租賃補貼發(fā)放銀行專戶管理制度，確保租賃補貼用于改善保障家庭的住房困難。租賃型住房目前南京根據(jù)申請入住對象的收入等不同，將租賃型保障房分為廉租房和公租房，但實際上這兩種房的房源本身并沒有多少區(qū)別。南京早有廉租房與公租房并軌的呼聲，在實踐中也已經(jīng)開始運作。此次征求意見稿中指出，今后這兩種住房統(tǒng)稱為公租房，這意味著“廉租房”這個名詞將成為歷史。今后，城市低保、低收入、中等偏下收入家庭凡是享受租賃型保障房的，都會住上公租房，他們之間的區(qū)別只是享受不同程度的租金補貼。產(chǎn)權(quán)型住房從未在南京出現(xiàn)過的共有產(chǎn)權(quán)房，將正式登上舞臺，相關(guān)立法也有望今年出臺。此次實施意見中也提及，根據(jù)住房保障人群支付能力和房價水平確定購房的首次出資比例，個人產(chǎn)權(quán)比例原則上不低于50％。所購房屋5年后方可上市交易，所得收益按照產(chǎn)權(quán)比例進行分割。“其實從南京對共有產(chǎn)權(quán)房的定義看，過去的經(jīng)適房性質(zhì)與之類似。”知情人士說，南京對經(jīng)適房的規(guī)定也是“滿5年方可上市交易，所得收益一半上交政府”，某種程度上經(jīng)適房就是政府與個人各持有50％份額的共有產(chǎn)權(quán)房。因此，在明確共有產(chǎn)權(quán)房成為未來產(chǎn)權(quán)型保障房核心后，經(jīng)適房將退出歷史舞臺。鼓勵各區(qū)政府、園區(qū)建設(shè)公租房目前，公租房的建設(shè)主體仍然是政府，但南京擬規(guī)定，鼓勵科研院所、大中型企業(yè)建設(shè)單位的公租房；鼓勵各區(qū)政府、園區(qū)、功能板塊建設(shè)公租房，解決區(qū)域內(nèi)從業(yè)人員的居住需求。“南京去年首次公租房報名選房時，很多大企業(yè)興趣濃厚，很多公司都是一口氣幫幾十位員工報名選房。”相關(guān)人士表示，其實這些大中型企業(yè)也具備了自建公租房的實力，如果他們自己建，可能會更受到員工歡迎。另外，一些園區(qū)和功能板塊目前與主城有一定的距離，如果能利用現(xiàn)有土地建設(shè)公租房，對自身發(fā)展肯定是個好事。大型商品房小區(qū)配建保障房丁家莊、上坊、花崗、岱山的四大保障房片區(qū)，代表了南京迄今為止規(guī)格最高的保障房小區(qū)建設(shè)水平。不過，南京也有意讓保障房與商品房“混搭”起來，讓保障房由“集中建設(shè)”向“集中建設(shè)與分散建設(shè)相結(jié)合”的方式轉(zhuǎn)變。今年3月份的“寧7條”中曾提及，對部分面積為10萬平方米以上的商品房住宅地塊出讓時，將配建不低于5％的保障房作為前置條件。在此次的實施意見中，這個想法被再次提及。“保障房集中建設(shè)會帶來管理難，如果能夠與商品房建在一起肯定是好事。”相關(guān)人士表示，但這個想法實施起來難度比較大，因為拿地的開發(fā)商會比較“怵”。此前南京曾經(jīng)改變土地拍賣規(guī)則，規(guī)定“限地價、競配建（面積或資金）”，但至今全部是競爭保障房建設(shè)資金，而不是面積，這也反映出把商品房和保障房“混搭”仍然困難重重。

三、南京經(jīng)濟適用房出售規(guī)定？

律師解答：

經(jīng)濟適用房購買條件：

符合下列條件的家庭，可以申請購買一套經(jīng)濟適用住房：

(一)低收入住房困難家庭應(yīng)同時符合下列條件：1、具有本市市區(qū)城鎮(zhèn)常住戶口且滿5年;2、家庭人均月收入在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以下;3、家庭人均住房建筑面積在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以下。

當(dāng)多個家庭共同居住同一住房、且其中有兩個以上家庭符合申購條件時，若有一個家庭申購后，其他家庭的住房面積超過了本市的保障面積標(biāo)準(zhǔn)，家庭之間應(yīng)當(dāng)協(xié)商一致，僅確定一個家庭申購經(jīng)濟適用住房。

(二)國有土地上的被拆遷家庭同時符合下列條件：1、具有本市市區(qū)城市常住戶口;2、貨幣補償金額在當(dāng)年規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)金額以下;3、同一戶籍家庭成員人均年收入在上年度本市人均可支配收入標(biāo)準(zhǔn)以下;4、本市他處無住房。

(三)經(jīng)市政府認定的其他困難家庭。

(四)集體土地上的被拆遷家庭申購辦法按照《南京市征地房屋拆遷補償安置辦法》(寧政發(fā)〔2007〕61號)文件規(guī)定執(zhí)行。

【法律依據(jù)】：

《南京市經(jīng)濟適用住房管理實施細則》

第一條為規(guī)范本市經(jīng)濟適用住房建設(shè)、供應(yīng)和管理，保護當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)〔2007〕24號）、建設(shè)部等部門《經(jīng)濟適用住房管理辦法》（建住房〔2007〕258號）、《江蘇省人民政府關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的實施意見》（蘇政發(fā)〔2008〕44號）等規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本細則。

第二條本細則所稱經(jīng)濟適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定供應(yīng)對象、銷售價格和面積，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，具有社會保障性質(zhì)的政策性住房。

第三條本市市區(qū)經(jīng)濟適用住房建設(shè)、供應(yīng)和管理工作，適用本細則。