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無錫2018拆遷如何補償，房屋征收評估辦法是怎么規定的:今日拆遷補償法律在線咨詢

發布時間：
2024-12-10 11:55:07
作者：
圣運律師
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無錫2018拆遷如何補償,無錫市房屋征收評估技術規范 ,法律分析：1．可比案例直接比較法將估價對象與在估價時點近期有過交易的可比案例進行比較，對這些可比案例的已知價格作適當修正，直接得出估價對象的客觀市場價格的方法。2．基準價格比較修正法將

無錫2018拆遷如何補償，房屋征收評估辦法是怎么規定的:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、無錫2018拆遷如何補償,無錫市房屋征收評估技術規范

法律分析：

1．可比案例直接比較法

將估價對象與在估價時點近期有過交易的可比案例進行比較，對這些可比案例的已知價格作適當修正，直接得出估價對象的客觀市場價格的方法。

2．基準價格比較修正法

將估價對象與樣本房屋進行比較，對經按同一估價時點評估得出的樣本房屋市場價格進行適當修正，間接得出估價對象的客觀市場價格的方法。

法律依據：

《無錫市城市房屋拆遷估價技術規范》

二、在本市規劃區內國有土地上，從事房屋拆遷補償價格評估(以下簡稱拆遷估價)活動應遵守本技術規范。

三、本技術規范所指的城市房屋拆遷補償價格，為被拆遷房屋的房地產市場價格(不含室內裝修裝飾)，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響，也不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費。

四、被拆遷房屋室內裝修裝飾補償價格，由拆遷人和被拆遷人協商確定；協商不成的，可委托評估確定。

五、拆遷估價應根據被拆遷房屋的用途分別采用不同的評估方法進行。

二、房屋征收評估辦法是怎么規定的

法律分析：根據相關法律規定，房地產價格評估機構、房地產估價師、房地產價格評估專家委員會成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。

法律依據：《國有土地上房屋征收評估辦法》第三條房地產價格評估機構、房地產估價師、房地產價格評估專家委員會(以下稱評估專家委員會)成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當事人有利害關系的，應當回避。

第四條房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。房地產價格評估機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業務。

三、揚州市區城市房屋拆遷補償評估技術細則

一、揚州市城市房屋拆遷補償評估技術的細則

《揚州市區城市房屋拆遷補償評估技術細則》

第二條適用范圍：在揚州市區行政區域內的國有土地上，從事房屋拆遷補償估價(以下簡稱拆遷評估)的房地產評估機構和評估人員的評估技術行為應當符合本細則的要求。

第三條估價機構：進行拆遷評估的房地產評估機構應具備三級及以上房地產評估資質，并已列入向社會公布的揚州市城市房屋拆遷評估機構名錄。

第四條估價人員：承擔房屋拆遷評估的房地產評估專業人員應該是符合本細則第三條規定的評估機構中的注冊房地產估價師。

第五條估價對象：房屋拆遷范圍內，經現場查產認定的被拆遷房屋及其附屬物(含其占用范圍內的國有土地使用權)。

第六條估價目的：統一為“房屋拆遷補償估價”。

第七條估價時點：被拆遷房屋的拆遷許可證頒發之日。

第八條價值標準：被拆遷房屋在估價時點完全產權下最可能達成的公開市場價值(含政府根據公開市場價值所確定并公布的拆遷補償保障標準和優惠標準)，不考慮被拆遷房屋所受抵押、租賃等權利限制情形。

第九條拆遷區位分區：根據揚州市城市房屋拆遷區位劃分體系，按住宅、非住宅非營業用房、營業用房三種情況，將市區主城區和經濟開發區劃分為三類拆遷區位及分區分等，作為拆遷補償評估依托的技術基礎。

第十條房屋拆遷評估價格構成：是被拆遷房屋(含一般裝修)拆遷補償的房地產市場評估價格，室內裝飾裝修內容不列入被拆遷房屋評估內容而另行專項評估，也不包含房屋拆遷中的搬遷補助費、過渡補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的損失補助費等。

第十一條評估程序：1.接受評估委托，明確基本事項;2.驗收查產資料，開展前期調查;3.擬訂作業方案，進行現場勘察;4.按照技術細則，進行評估測算;5.確認測算結果，撰寫評估報告;6.匯總相關資料，提交評估報告;7.現場咨詢答疑，評估材料存檔。

第十二條評估結果表達：一是房屋拆遷項目補償資金概算評估，作為拆遷項目補償資金總額概算依據;二是房屋拆遷分戶補償金額評估，作為被拆遷房屋的補償依據。估價結果的貨幣單位應精確到人民幣元。

第十三條估價結果應用的有效期：自提交正式評估結果之日起，至該拆遷項目拆遷補償結束時止。

二、房屋拆遷評估方法詳

1、市場比較法。

市場比較法是最具說服力并易于當事人接受的方法，因為這種評估方法最能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。貴陽市規定，采用市場比較法進行房屋拆遷估價，所選定的參照物實例，應當與被拆遷房屋所在區位、用途、建筑結構相同或相近，參照實例的成交時間不超過估價時點12個月，選取的參照實例須在3個以上，參照實例的綜合修正系數不超過30%。但是由于市場比較法需要交易實例作比照物，實踐中公用設施、公益事業房屋以及農房等交易實例較少，對這些房屋拆遷估價拆遷雙方可申請使用其它估價方法。

2、成本法。

成本法是通過求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

3、收益法。

收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后進行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

4、假設開發法。

假設開發法是預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

5、基準地價修正法。

基準地價修正法是在政府確定公布了基準地價的地區，由估價對象所處地段的基準地價調整得出估價對象客觀價格。

四、房屋征收評估相關

根據相關法律規定，房地產價格評估機構、房地產估價師、房地產價格評估專家委員會成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。

【本文關聯的相關法律依據】

《國有土地上房屋征收評估辦法》第三條房地產價格評估機構、房地產估價師、房地產價格評估專家委員會(以下稱評估專家委員會)成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當事人有利害關系的，應當回避。

五、揚州市城市房屋拆遷補償評估技術規程

揚州市房屋拆遷補償評估技術實施細則主要規定了房屋拆遷評估的相關要求和程序。評估機構和評估人員需具備相應的資質和列入名錄,評估對象是被拆遷房屋及其附屬物,評估目的是統一為“房屋拆遷補償評估”。評估時點為被拆遷房屋的拆遷許可證簽發之日,拆遷區位劃分根據揚州市城市房屋拆遷區位劃分制度進行。房屋拆遷評估價格構成是被拆遷房屋(含一般裝修)拆遷補償的房地產市場評估價格,不包括室內裝飾裝修的內容。評估程序包括接

法律分析

揚州市房屋拆遷補償評估技術實施細則第二條適用于在揚州市行政區域內的國有土地上從事房屋拆遷補償評估的房地產評估機構和評估人員。第三條評估機構：進行拆遷評估的房地產評估機構應當具有三級以上房地產評估資質，并列入向社會公布的揚州市城市房屋拆遷評估機構名錄。

第四條評估人員：承擔房屋拆遷評估的房地產估價師應當是符合本細則第三條規定的評估機構注冊的房地產估價師。第五條估價對象：在房屋拆遷范圍內，經現場財產調查確定的被拆遷房屋及其附屬物（包括占用范圍內的國有土地使用權）。第六條評估目的：統一為“房屋拆遷補償評估”。第七條評估時點：被拆遷房屋的拆遷許可證簽發之日。

第八條價值標準：評估時點全產權下被拆遷房屋最可能的公開市場價值（包括政府根據公開市場價值確定并公布的拆遷補償保障標準和優惠標準），不受抵押、租賃等權利限制的房屋被拆遷。第九條拆遷區位劃分：根據揚州市城市房屋拆遷區位劃分制度，主城區和經濟開發區按照住宅、非住宅、非商業用房和商業用房劃分為三類拆遷區位和區劃，這是拆遷補償評估的技術依據。第十條房屋拆遷評估價格的構成：是被拆遷房屋（含一般裝修）拆遷補償的房地產市場評估價格。室內裝飾裝修的內容不包括在被拆遷房屋的鑒定內容中，但單獨進行專項鑒定。不包括因拆遷非住宅房屋而停產停業的搬遷補助、過渡補助和虧損補助。

第11條評估程序：1。接受評估委托，明確基本事項。接受生產檢驗資料并進行初步調查。制定作業計劃，進行現場調查。按技術規程進行評價計算。確認計算結果并撰寫評估報告。匯總相關數據，提交評估報告。進行現場咨詢和答疑，并將評估資料存檔。第十二條評估結果的表述：一是房屋拆遷項目補償資金預算的評估，作為拆遷項目補償資金總預算的依據；二是房屋拆遷戶補償金額的評估，作為被拆遷房屋補償的依據。估價結果的貨幣單位應準確為人民幣元。第十三條評估結果申請的有效期：自提交正式評估結果之日起至拆遷項目拆遷補償結束。其次，對房屋拆遷的評估方法進行了詳細的市場比較法。

市場比較法最具說服力，也最容易被當事人接受，因為這種評估方法可以直接反映評估對象的市場價格，但其前提是必須有類似的房屋交易實例進行比較。貴陽市規定，采用市場比較法評估房屋拆遷時，選取的參考案例應當與被拆遷房屋的位置、用途、建筑結構相同或者近似。參考案例的交易時間不得超過自評估時點起12個月。選擇的參考案例應多于3個，參考案例的綜合修正系數不應超過30%。但由于市場比較法需要交易案例作為參考資料，實踐中的交易案例很少，如公共設施、公益性住房、農村住房等，因此雙方可以對這些房屋拆遷估價采用其他估價方法。成本法。

成本法是通過計算估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，估算估價對象客觀合理的價格或價值。三。收益法。收益法是估計估價對象未來的正常凈收益，并采用適當的資本化率折現至估價時點進行累加，從而估計估價對象客觀合理的價格或價值。4假設開發法。

假設開發法是對估價對象開發完成后的價值進行估計，扣除估計的正常開發成本、稅金和利潤，從而估計估價對象客觀合理的價格或價值。5標準地價修正法。

拓展延伸

拆遷評估技術細則是指在房屋拆遷過程中，對于拆遷房屋的價值進行評估所需要遵循的技術規范和細則。這些細則通常包括拆遷房屋的評估方法、評估標準的確定、評估程序的規范等內容。

根據我國《拆遷法》的規定，拆遷房屋的價值應當由具有資質的評估機構根據房屋的市場價值、房屋狀況、拆遷影響等因素進行評估。拆遷評估技術細則應當明確拆遷房屋的評估方法，包括市場比較法、成本法、剩余價值法等，并且應當規定評估標準的確立和評估程序的執行。

同時，拆遷評估技術細則還應當規定拆遷房屋的價值應當根據拆遷房屋的區位、用途、建筑面積、房屋新舊程度、裝修程度等因素進行評估，并且應當明確拆遷房屋的評估程序和評估結果的復核程序。

拆遷評估技術細則的制定和執行，旨在規范拆遷行為，保障拆遷雙方的權益，同時保證拆遷房屋價值的公正、公平、公開評估。

結語

揚州市房屋拆遷補償評估技術實施細則第二條適用于在揚州市行政區域內的國有土地上從事房屋拆遷補償評估的房地產評估機構和評估人員。根據該細則，評估機構應具有三級以上房地產評估資質，并列入揚州市城市房屋拆遷評估機構名錄。評估人員應符合第三條規定的評估機構注冊的房地產估價師資格。估價對象是在房屋拆遷范圍內，經現場財產調查確定的被拆遷房屋及其附屬物（包括占用范圍內的國有土地使用權）。評估目的是統一為“房屋拆遷補償評估”。評估時點為被拆遷房屋的拆遷許可證簽發之日。評估時點全產權下被拆遷房屋最可能的公開市場價值（包括政府根據公開市場價值確定并公布的拆遷補償保障標準和優惠標準），不受抵押、租賃等權利限制的房屋被拆遷。拆遷區位劃分是評估拆遷補償評估的技術依據。房屋拆遷評估價格的構成是被拆遷房屋（含一般裝修）拆遷補償的房地產市場評估價格。

法律依據

國有土地上房屋征收與補償條例：第五章附則第三十五條本條例自公布之日起施行。2001年6月13日國務院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有的規定辦理，但政府不得責成有關部門強制拆遷。

國有土地上房屋征收與補償條例：第三章補償第二十六條房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

國有土地上房屋征收與補償條例：第二章征收決定第十條房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。

市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。