一、征地拆遷補(bǔ)償審計評價,征地拆遷補(bǔ)償補(bǔ)償?shù)膶徲嫹绞接心男?/h3>

一、貨幣補(bǔ)償

貨幣補(bǔ)償是通過不同的法定依據(jù)由專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋進(jìn)行專業(yè)的估價，生成有據(jù)可循的多遠(yuǎn)組成的補(bǔ)償金額。以下介紹三種法定評估依據(jù)：

1、市場評估價。

市場評估價是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機(jī)構(gòu)，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的客觀合理價格或價值進(jìn)行估算和判定的活動。

2、商品房交易均價。

商品房交易均價是指同區(qū)域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測定并公布。

3、重置價。

重置價是指由估價機(jī)構(gòu)采用估價時點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點(diǎn)的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。

上述三種價格都是拆遷補(bǔ)償?shù)姆ǘㄒ罁?jù)，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。

二、產(chǎn)權(quán)置換

產(chǎn)權(quán)置換也被稱作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)評估方法不同，有兩種置換方式。價值標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價值進(jìn)行評估，之后再以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以價值的等價置換。面積標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

產(chǎn)權(quán)置換分為兩種形式：

1、異地安置。異地安置是指由于開發(fā)商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進(jìn)行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產(chǎn)權(quán)的增減盡量以等價價值做到產(chǎn)權(quán)置換。

2、回遷安置。回遷安置是指開發(fā)商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產(chǎn)權(quán)置換比例完成回遷安置。

附：目前我國各大城市在拆遷補(bǔ)償上都有設(shè)定人均最低面積，如上海人均最低面積為22㎡，所以拆遷安置。

三、結(jié)合型補(bǔ)償

顧名思義，這種補(bǔ)償方式就是指既給貨幣補(bǔ)償又給產(chǎn)權(quán)置換。

由于我國城市化進(jìn)程與其他諸多客觀因素，導(dǎo)致房價和地價的虛高，因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補(bǔ)償或者產(chǎn)權(quán)置換解決的問題，所以就出現(xiàn)了貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補(bǔ)償方式。

當(dāng)?shù)卣畷佳a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，原則上按公布標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，特別提示：如果認(rèn)為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低，千萬不要簽訂任何補(bǔ)償協(xié)議，目前比較有效的方式是通過啟動行政復(fù)議或行政訴訟等法律途徑爭取提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

二、征地拆遷審計的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是哪些的，規(guī)定是哪些

1、土地法修正草案明確單獨(dú)補(bǔ)償農(nóng)村村民住宅。草案規(guī)定，征收農(nóng)民集體所有土地補(bǔ)償安置的具體辦法，由國務(wù)院制定。依照國務(wù)院制定的具體辦法，省、自治區(qū)、直轄市可以規(guī)定補(bǔ)償安置的具體標(biāo)準(zhǔn)。

2、先補(bǔ)償再征地，土地法修正草案取消30倍上限。

3、明確征地應(yīng)按市場價格補(bǔ)償。根據(jù)草案，征地補(bǔ)償不再按以往的土地產(chǎn)值為標(biāo)準(zhǔn)計算。土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)既考慮原有用途年產(chǎn)值因素，又要綜合考慮土地區(qū)位、供求關(guān)系、經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平等各類因素，特別是被征地農(nóng)民社會保障的因素。住房和地上附著住的補(bǔ)償，則應(yīng)當(dāng)遵循市場原則。最終補(bǔ)償目的要達(dá)到保證被征地農(nóng)民原有生活有改善、長遠(yuǎn)生計有保障的效果。

4、草案將補(bǔ)償內(nèi)容由三項改為五項。在現(xiàn)行“土地補(bǔ)償、安置補(bǔ)助和青苗地上附著物補(bǔ)償”基礎(chǔ)上，把住宅從地上附著物中單列出來，并新加了社會保障的補(bǔ)償。

5、在住房保障方面。將對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的被征地農(nóng)民提供該國有土地上的房屋，無法提供的按照市場價給予貨幣補(bǔ)償；城市規(guī)劃區(qū)外則安排宅基地重建住房并按照新建房屋成本給予補(bǔ)償。

6、社保方面。將在補(bǔ)償資金中增加社保補(bǔ)貼資金，記入被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險個人賬戶。

7、草案還對征地程序作出原則性規(guī)定。必須依照合法、公正、公開的原則制定嚴(yán)格的程序”，并明確，“補(bǔ)償資金不落實(shí)的，不得批準(zhǔn)和實(shí)施征地。

8、此次修改土地管理法是征地補(bǔ)償制度改革第一步，草案已授權(quán)國務(wù)院就征地補(bǔ)償安置制定具體辦法。依據(jù)現(xiàn)行《土地管理法》，農(nóng)村集體建設(shè)用地不能直接交易，只能通過國家向農(nóng)民征地，成為國有土地后再轉(zhuǎn)入市場。失地農(nóng)民往往無法正常分享土地增值收益，客觀上形成了政府與民爭利的局面。

9、如果對土地管理法中土地征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作了修改，具體會提高多少征收補(bǔ)償？征收補(bǔ)償應(yīng)該會提高到現(xiàn)在補(bǔ)償值的至少10倍。在土地管理法修正案中，如果將征收補(bǔ)償提高10倍，農(nóng)民一畝地能拿到60萬的征收補(bǔ)償。

三、征地拆遷審計的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是什么的，規(guī)定是什么

1、土地法修正草案明確單獨(dú)補(bǔ)償農(nóng)村村民住宅。草案規(guī)定，征收農(nóng)民集體所有土地補(bǔ)償安置的具體辦法，由國務(wù)院制定。依照國務(wù)院制定的具體辦法，省、自治區(qū)、直轄市可以規(guī)定補(bǔ)償安置的具體標(biāo)準(zhǔn)。

2、先補(bǔ)償再征地，土地法修正草案取消30倍上限。

3、明確征地應(yīng)按市場價格補(bǔ)償。根據(jù)草案，征地補(bǔ)償不再按以往的土地產(chǎn)值為標(biāo)準(zhǔn)計算。土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)既考慮原有用途年產(chǎn)值因素，又要綜合考慮土地區(qū)位、供求關(guān)系、經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平等各類因素，特別是被征地農(nóng)民社會保障的因素。住房和地上附著住的補(bǔ)償，則應(yīng)當(dāng)遵循市場原則。最終補(bǔ)償目的要達(dá)到保證被征地農(nóng)民原有生活有改善、長遠(yuǎn)生計有保障的效果。

4、草案將補(bǔ)償內(nèi)容由三項改為五項。在現(xiàn)行“土地補(bǔ)償、安置補(bǔ)助和青苗地上附著物補(bǔ)償”基礎(chǔ)上，把住宅從地上附著物中單列出來，并新加了社會保障的補(bǔ)償。

5、在住房保障方面。將對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的被征地農(nóng)民提供該國有土地上的房屋，無法提供的按照市場價給予貨幣補(bǔ)償;城市規(guī)劃區(qū)外則安排宅基地重建住房并按照新建房屋成本給予補(bǔ)償。

6、社保方面。將在補(bǔ)償資金中增加社保補(bǔ)貼資金，記入被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險個人賬戶。

7、草案還對征地程序作出原則性規(guī)定。必須依照合法、公正、公開的原則制定嚴(yán)格的程序”，并明確，“補(bǔ)償資金不落實(shí)的，不得批準(zhǔn)和實(shí)施征地。

8、此次修改土地管理法是征地補(bǔ)償制度改革第一步，草案已授權(quán)國務(wù)院就征地補(bǔ)償安置制定具體辦法。依據(jù)現(xiàn)行《土地管理法》，農(nóng)村集體建設(shè)用地不能直接交易，只能通過國家向農(nóng)民征地，成為國有土地后再轉(zhuǎn)入市場。失地農(nóng)民往往無法正常分享土地增值收益，客觀上形成了政府與民爭利的局面。

9、如果對土地管理法中土地征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作了修改，具體會提高多少征收補(bǔ)償?征收補(bǔ)償應(yīng)該會提高到現(xiàn)在補(bǔ)償值的至少10倍。在土地管理法修正案中，如果將征收補(bǔ)償提高10倍，農(nóng)民一畝地能拿到60萬的征收補(bǔ)償。

四、征地拆遷審計存在的問題有哪些

法律分析：1、調(diào)查鎖定情況未經(jīng)公示。按照有關(guān)文件精神要求，鎮(zhèn)、街道要將核實(shí)、匯總情況在擬征收范圍內(nèi)向被征收人公布，時間不少于7天。據(jù)調(diào)查，6個項目中,僅1個項目對調(diào)查鎖定情況進(jìn)行了公示。

2、原始資料不齊全。審計發(fā)現(xiàn)土地征收補(bǔ)償協(xié)議、房屋及青苗補(bǔ)償調(diào)查表無調(diào)查人及拆遷戶簽名、房屋土地證號及面積等重要信息填列不完整。

3、自由裁量不嚴(yán)謹(jǐn)。項目中拆遷專班為加快工作進(jìn)度，對一些征收個案進(jìn)行自由裁量，但不能提供決策依據(jù)。

4、挪用拆借資金，未經(jīng)審批擅動結(jié)余 。經(jīng)審計，有2個項目存在出借拆遷資金390萬元。有2個項目，未經(jīng)審批擅自動用拆遷結(jié)余資金用于支付工程款。

5、發(fā)放拆遷補(bǔ)助審批不嚴(yán)。 審計發(fā)現(xiàn)，有的干部一個月在多個項目中領(lǐng)取拆遷補(bǔ)助，有的地方向關(guān)聯(lián)不大的人員發(fā)放加班補(bǔ)助和燃油補(bǔ)助。

法律依據(jù)： 《政府投資項目審計規(guī)定》

第五條 審計機(jī)關(guān)對政府重點(diǎn)投資項目以及涉及公共利益和民生的城市基礎(chǔ)設(shè)施、保障性住房、學(xué)校、醫(yī)院等工程，應(yīng)當(dāng)有重點(diǎn)地對其建設(shè)和管理情況實(shí)施跟蹤審計。

第六條 審計機(jī)關(guān)對政府投資項目重點(diǎn)審計以下內(nèi)容：

（一）履行基本建設(shè)程序情況；

（二）投資控制和資金管理使用情況；

（三）項目建設(shè)管理情況；

（四）有關(guān)政策措施執(zhí)行和規(guī)劃實(shí)施情況；

（五）工程質(zhì)量情況；

（六）設(shè)備、物資和材料采購情況；

（七）土地利用和征地拆遷情況；

（八）環(huán)境保護(hù)情況；

（九）工程造價情況；

（十）投資績效情況；

（十一）其他需要重點(diǎn)審計的內(nèi)容。

除重點(diǎn)審計上述內(nèi)容外，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注項目決策程序是否合規(guī)，有無因決策失誤和重復(fù)建設(shè)造成重大損失浪費(fèi)等問題；應(yīng)當(dāng)注重揭示和查處工程建設(shè)領(lǐng)域中的重大違法違規(guī)問題和經(jīng)濟(jì)犯罪線索，促進(jìn)反腐倡廉建設(shè)；應(yīng)當(dāng)注重揭示投資管理體制、機(jī)制和制度方面的問題。

五、征地拆遷審計有哪些問題？

1、調(diào)查鎖定情況未經(jīng)公示。按照有關(guān)文件精神要求，鎮(zhèn)、街道要將核實(shí)、匯總情況在擬征收范圍內(nèi)向被征收人公布，時間不少于7天。據(jù)調(diào)查，6個項目中,僅1個項目對調(diào)查鎖定情況進(jìn)行了公示。

2、原始資料不齊全。審計發(fā)現(xiàn)土地征收補(bǔ)償協(xié)議、房屋及青苗補(bǔ)償調(diào)查表無調(diào)查人及拆遷戶簽名、房屋土地證號及面積等重要信息填列不完整。

3、自由裁量不嚴(yán)謹(jǐn)。項目中拆遷專班為加快工作進(jìn)度，對一些征收個案進(jìn)行自由裁量，但不能提供決策依據(jù)。

4、挪用拆借資金，未經(jīng)審批擅動結(jié)余。經(jīng)審計，有2個項目存在出借拆遷資金390萬元。有2個項目，未經(jīng)審批擅自動用拆遷結(jié)余資金用于支付工程款。

5、發(fā)放拆遷補(bǔ)助審批不嚴(yán)。審計發(fā)現(xiàn)，有的干部一個月在多個項目中領(lǐng)取拆遷補(bǔ)助，有的地方向關(guān)聯(lián)不大的人員發(fā)放加班補(bǔ)助和燃油補(bǔ)助。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《政府投資項目審計規(guī)定》

第五條審計機(jī)關(guān)對政府重點(diǎn)投資項目以及涉及公共利益和民生的城市基礎(chǔ)設(shè)施、保障性住房、學(xué)校、醫(yī)院等工程，應(yīng)當(dāng)有重點(diǎn)地對其建設(shè)和管理情況實(shí)施跟蹤審計。

第六條審計機(jī)關(guān)對政府投資項目重點(diǎn)審計以下內(nèi)容：

（一）履行基本建設(shè)程序情況；

（二）投資控制和資金管理使用情況；

（三）項目建設(shè)管理情況；

（四）有關(guān)政策措施執(zhí)行和規(guī)劃實(shí)施情況；

（五）工程質(zhì)量情況；

（六）設(shè)備、物資和材料采購情況；

（七）土地利用和征地拆遷情況；

（八）環(huán)境保護(hù)情況；

（九）工程造價情況；

（十）投資績效情況；

（十一）其他需要重點(diǎn)審計的內(nèi)容。

除重點(diǎn)審計上述內(nèi)容外，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注項目決策程序是否合規(guī)，有無因決策失誤和重復(fù)建設(shè)造成重大損失浪費(fèi)等問題；應(yīng)當(dāng)注重揭示和查處工程建設(shè)領(lǐng)域中的重大違法違規(guī)問題和經(jīng)濟(jì)犯罪線索，促進(jìn)反腐倡廉建設(shè)；應(yīng)當(dāng)注重揭示投資管理體制、機(jī)制和制度方面的問題。

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文章來源參考：【頭條】，征地拆遷補(bǔ)償審計評價報告

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投稿：卞晴

內(nèi)容審核：楊建峰律師