彰武縣農村拆遷補償,實測面積如何登記，多出來的呢,在遼寧省彰武縣進行的農村土地確權登記中，實地測量后發現五峰鎮合不土村的農民承包地面積多出939畝。在處理這種情況時，村里按照原承包合同的范圍進行確認。縣政府通過座談會和矛盾糾紛調處工作組解決
在遼寧省彰武縣進行的農村土地確權登記中，實地測量后發現五峰鎮合不土村的農民承包地面積多出939畝。在處理這種情況時，村里按照原承包合同的范圍進行確認。縣政府通過座談會和矛盾糾紛調處工作組解決土地確權中的各種問題，已化解各類糾紛548起。在實測面積與承包合同面積不符的情況下，試點地區采取了一些措施，如按實測面積確認、標注形成原因等。流轉土地的登記也存在問題，如土地被連棟溫室覆蓋、原承包農戶難以區分地
彰武縣是國家確定的遼寧省頭個農村土地確權登記頒證整縣推進的試點縣，五峰鎮合不土村原來統計農民承包合同面積是7843畝，經實地測量后實際面積為8782畝，多出了939畝。多出的面積怎么辦?
實際處理中，村里是按照原承包合同記載的承包地塊四至范圍內予以確認的。五峰鎮合不土村村民王*忠告訴記者：“確權前我家有20畝地，確權后是25畝，主要是原來的‘磨犁地’、邊塊地都‘確’給我了?！?/p>
針對土地確權中的各種問題，彰武縣政府組織召開鄉村、農戶參加的座談會50余次，依據《土地承包法》等法律法規解決矛盾。各村還成立矛盾糾紛調處工作組，對遺留和現實問題逐一調解處理，全縣已化解各類糾紛548起。
【分析】
關于“實測面積如何登記”問題，遼寧試點地區普遍反映，經實測后，農戶承包地面積與合同面積存在差距。普遍的是實測后農戶承包地面積多于合同面積，個別的是少于合同面積，極少有面積一致的。造成實測面積與承包合同面積不符的原因有很多，如土地承包時考慮了糧食產量因素，將土地分等級、按地力分配。如果按照實測面積進行確權，很多農民不同意。
試點地區采取的辦法一是按照土地承包方案分等、分級而造成人均承包面積不均的，在確權中按照實測面積予以確認，并標注形成原因;二是對農戶通過勞動拓邊展沿增加的，暫時登記，并標注“拓邊展沿”地塊;三是少數村干部仗權承包的，參照本村(組)人均面積修正后予以確認;四是實測面積少于合同面積的，按照實測面積予以確權，并將所差面積、少地原因予以標注。
關于“流轉土地如何登記”問題。這個問題反映較多，如有的反映在贖回長期發包土地時，雖已確權但未落實到具體地塊，還在承包大戶手中經營;還有的由于設施農業的發展，多數地塊被連棟溫室覆蓋，原本的地界已經打破，農戶之間不能實際區分地界;有的部分承包地發生了流轉，業主往往對土地進行了歸并整理，造成四至界限消失，給原承包農戶指認邊界帶來困難。
試點地區的意見原則上都要還地于民;不能還地于民的，也要確地到戶，并合理確定承包金，還利于民。
一、申請人申請房屋權屬登記時，應提交房屋面積測繪成果
房屋權利人、房屋權利申請人在申請房屋權屬登記前，應委托房產測繪單位進行房屋面積測量。根據《房產測繪管理辦法》的有關規定，由房產測繪單位對其完成的房產測繪成果的質量負責。
二、房屋面積測繪成果申請權屬登記
房地產開發企業、房屋權利申請人持有經測繪服務大廳公示的測繪單位實測的房屋面積測繪成果申請權屬登記的，市、區縣房屋權屬登記部門應予以受理。凡無正當理由拒不受理登記申請的，政府主管機構將予以通報批評，同時將指定有關登記部門受理申請人的登記申請。
三、測繪單位擔責
申請人提交的房屋面積測繪成果，登記部門按照有關規定審核后，直接用于房屋權屬登記。測繪單位應對其房產測繪成果是否完成于房屋竣工驗收之后、其測量的房屋是否符合城市規劃批準的條件、其測量的分攤公用建筑是否和商品房銷（預）售合同約定的相一致等問題負責。在房屋權屬登記中，因房產測繪成果質量引起的問題，由測繪單位承擔相應的責任。
四、辦理登記手續
房屋所有權人出售其購買的成套商品房、經濟適用房、公有住房，交易后當事人申請房屋權屬登記的，所購房屋不再重新測量面積，由買房人提交原房屋所有權證附圖復印件，登記部門依據原房屋所有權證中的面積直接填寫房屋登記表（表中房屋所有權人欄可不填），按有關規定審核后，辦理登記手續。所發已售公有住房的房屋所有權證中未附圖、附表的，辦理轉移登記時也不再重新附圖、附表。
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（一）弄清測算依據。商品房銷售一般建筑面積計價，也可以按套內建筑面積或者按套（單元）計價；商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。首先弄清合同中規定的到底是何種計價方式，其次要注意自己測量方法是否正確，測量數據是否精確。在這些前提下，才能夠得出實際面積是否小于合同規定的面積的結論。
（二）查看合同相關條款，按該條款處理。
（三）如果合同沒有約定或約定不明的，則根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》第14條的規定處理：
1、如果差值在3％以內（含3％0，則開發商據實退款；
2、如果差值在3％以外，首先可以退房，開發商應當在你提出退房之日起30日內將你的已付房價款退還并支付同期銀行存款利息。
一、申請人申請房屋權屬登記時，應提交房屋面積測繪成果
房屋權利人、房屋權利申請人在申請房屋權屬登記前，應委托房產測繪單位進行房屋面積測量。根據《房產測繪管理辦法》的有關規定，由房產測繪單位對其完成的房產測繪成果的質量負責。
二、房屋面積測繪成果申請權屬登記
房地產開發企業、房屋權利申請人持有經測繪服務大廳公示的測繪單位實測的房屋面積測繪成果申請權屬登記的，市、區縣房屋權屬登記部門應予以受理。凡無正當理由拒不受理登記申請的，政府主管機構將予以通報批評，同時將指定有關登記部門受理申請人的登記申請。
三、測繪單位擔責
申請人提交的房屋面積測繪成果，登記部門按照有關規定審核后，直接用于房屋權屬登記。測繪單位應對其房產測繪成果是否完成于房屋竣工驗收之后、其測量的房屋是否符合城市規劃批準的條件、其測量的分攤公用建筑是否和商品房銷(預)售合同約定的相一致等問題負責。在房屋權屬登記中，因房產測繪成果質量引起的問題，由測繪單位承擔相應的責任。
四、辦理登記手續
房屋所有權人出售其購買的成套商品房、經濟適用房、公有住房，交易后當事人申請房屋權屬登記的，所購房屋不再重新測量面積，由買房人提交原房屋所有權證附圖復印件，登記部門依據原房屋所有權證中的面積直接填寫房屋登記表(表中房屋所有權人欄可不填)，按有關規定審核后，辦理登記手續。所發已售公有住房的房屋所有權證中未附圖、附表的，辦理轉移登記時也不再重新附圖、附表。
近年來，關于商品房面積的糾紛愈來愈多，歸根到底是一些不法開發商玩弄面積貓兒膩所致。因為，我們在買房時，一般是由房產商提供現成的房屋面積數據。那么如何做到心中有數？為此，我們特邀了有關專家介紹自測商品房面積的方法。工具：普通皮尺、計算器。注意：測算是指測量和計算兩個不同步驟。
測量：主要是 量取住宅的實際尺寸 步驟一：獲取詳細的標準層或自家所在樓層平面圖。 根據詳細的住宅平面圖測量和計算才能方便而準確。平面圖中應包括住宅的主要數據有：各房間的軸線尺寸（即承重墻或柱的中心線之間的尺寸）和外墻的總尺寸，即兩道尺寸線，還有各房間的使用面積。 大部分住戶都在標準層，測量和計算主要根據標準層圖紙和面積。 如果住宅所在樓層較為特殊，如底層、頂層，則要用所在樓層的圖紙。為了測算一戶面積，可以不對全樓的面積進行測算。 步驟二：測量和計算自家內部使用面積和建筑面積。 使用面積的測算。對房間內部測量所得到的尺寸，是房間軸線尺寸減去墻體厚度和抹面厚度的尺寸，不能作為面積中的尺寸。也就是說，根據這個尺寸算出的面積并非是使用面積。使用面積是按軸線尺寸除去結構厚度尺寸的房間內部尺寸計算的。一般來說，承重墻體是磚墻時，結構厚24cm，寒冷地區外墻結構厚度為37cm，混凝土墻結構厚度20cm或16cm，非承重墻12cm、10cm、8cm不等。一般來說，軸線位于墻體的中間，中間兩側各為半個墻厚。白灰抹面厚度一般為 2～3cm（具體圖紙中應標注）。 測量位置應在距地面1～1.2米高處。對于軸線尺寸360cm的房間，測量結果應是360－20－2.5×2＝335cm.據此可推算出房間內部軸線尺寸360cm，計算尺寸340cm.尺寸誤差如果在幾厘米之內，說明抹灰厚度不準確、不均勻，一般不影響軸線尺寸和房間內部尺寸。 如果誤差接近或超過20cm則可能有問題。測量出房間兩個方向的內部尺寸，相乘即得房間使用面積。門窗洞口的面積不計入使用面積。 各房間（包括：門廳、過道、廳、臥室、廚房、衛生間、儲藏室、壁柜、陽臺等非固定結構圍成的空間）使用面積之和為住宅總使用面積。 住宅內建筑面積的測算 將自家住宅與別家、公共部分的相接處沿軸線分開，自家軸線之間的總面積為住宅內的總建筑面積。其計算方法，一種是將總使用面積再加上各段墻體的結構面積；一種是直接計算自家軸線所圍成的幾何圖形面積。但住宅內的總建筑面積在圖紙中一般不標注，沒有實質意義，僅供下一步計算整套住宅建筑面積使用。
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投稿：羅樂陽
內容審核：李站波律師
