拆遷補償土地增值稅,拆遷安置房土地增值稅注意事項,在日常的經營過程中，房地產開發企業需要涉及的稅費有很多，而土地增值稅就是其中之一。那么，對于拆遷安置房土地增值稅有哪些注意事項呢？下文，將為您詳細講解。拆遷安置房土地增值稅注意事項：拆遷安置
在日常的經營過程中，房地產開發企業需要涉及的稅費有很多，而土地增值稅就是其中之一。那么，對于拆遷安置房土地增值稅有哪些注意事項呢？下文，將為您詳細講解。
拆遷安置房土地增值稅注意事項：
拆遷安置房或回遷房，是指按照城市危舊房改造的政策，將危改區內的私房或承租的公房拆除，然后按照回遷或安置的政策標準，被拆遷人回遷，取得改造后新建的房屋。房屋回遷業務常見的是對等置換形式，即按被拆遷人房屋原面積拆一還一，給予其同面積房屋回遷安置。
《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)第六條規定，
(一)房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理。按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)第三條第
(一)款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
(二)開發企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國稅發〔2006〕187號文件第三條第
(一)款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
(三)貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。國稅發〔2006〕187號文件第三條第
(一)款規定，房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
綜上所述，房地產企業安置用房應按視同銷售處理，按規定的方法和順序確認收入，并將此收入確認為房地產開發項目的拆遷補償費，即等面積置換售房的拆遷補償費=售房收入。土地增值稅暫行條例第四條規定，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額后的余額，為增值額。第六條規定，計算增值額的扣除項目：
(一)取得土地使用權所支付的金額；
(二)開發土地的成本、費用；
(三)新建房及配套設施的成本、費用；
(四)與轉讓房地產有關的稅金；
(五)財政部規定的其他扣除項目。也就是說，房地產企業等面積置換售房的土地增值稅扣除項目除拆遷補償費外，還包括其他一些項目，因此，其土地增值額小于零。
納稅人需要特別注意的是，土地增值稅暫行條例第八條規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅。
法律分析：政府拆遷房地產企業開發安置房用要繳納土地增值稅。
法律依據：《中華人民共和國增值稅暫行條例》 第一條 在中華人民共和國境內銷售貨物或者加工、修理修配勞務（以下簡稱勞務），銷售服務、無形資產、不動產以及進口貨物的單位和個人，為增值稅的納稅人，應當依照本條例繳納增值稅。
一、拆遷安置房增值稅政策
拆遷安置房或回遷房，是指按照城市危舊房改造的政策，將危改區內的私房或承租的公房拆除，然后按照回遷或安置的政策標準，被拆遷人回遷，取得改造后新建的房屋。
具體來說，開發商發生房屋回遷業務應納稅種主要有以下幾種：
1、契稅
《契稅暫行條例》第一條規定，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅。第八條規定，契稅的納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。國家對房地產企業發生的房屋回遷業務并沒有規定相關的減免政策，因此，開發商在取得土地等不動產時，需要按全額計算契稅，不可以扣除回遷業務中相當于拆遷補償的部分。
2、營業稅
國家稅務總局《關于個人銷售拆遷補償住房征收營業稅問題的批復》(國稅函〔2007〕768號)規定，房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時，其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換。房地產開發公司將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶，并獲得了相應的經濟利益，根據現行營業稅有關規定，應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。
開發商發生房屋回遷業務，開發商應在交付回遷房屋或被拆遷戶全部支付差價的時候繳納。如果不需要支付差價的，以成本價格作為計稅依據;如果有差價的，不需要支付部分按成本價格計稅，差價部分按實際計稅。
3、印花稅
《印花稅暫行條例施行細則》第五條規定，條例所說的產權轉移書據，是指單位和個人產權的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據。房屋回遷合同，是指房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時，與被拆遷戶簽訂的按被拆遷人房屋原面積拆一還一給予同面積房屋回遷安置的合同，其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換，即特殊形式的房屋銷售合同。可見，房屋回遷合同屬于一種交換式的產權轉移書據。
另外，財政部、國家稅務總局《關于印花稅若干政策的通知》(財稅〔2006〕162號)第四條規定，對商品房銷售合同按照產權轉移書據征收印花稅。
因此，房屋回遷合同需要按照產權轉移書據繳納印花稅。
4、土地增值稅
《土地增值稅暫行條例》第八條規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅。《土地增值稅實施細則》第十一條規定，條例第八條(二)項所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原地產的，比照本規定免征土地增值稅。
可見，開發商發生的房屋回遷業務不屬于免征土地增值稅的情形。因此，開發商應按規定計算土地增值稅。
5、企業所得稅
國家稅務總局《關于確認企業所得稅收入若干問題的通知》(國稅函〔2008〕875號)第一條(四)項規定，銷售商品以舊換新的，銷售商品應當按照銷售商品收入確認條件確認收入，回收的商品作為購進商品處理。鑒于房地產企業的房屋回遷業務具有特殊性，開發商發生房屋回遷業務進行企業所得稅處理時，等面積回遷部分既要按收入確認條件確認收入，又要按規定歸集開發成本。
可以知道，在購買安置房之后，該房屋雖然屬于個人所有，但是在沒有拿到房產證之前，不得依據自己的意愿，進行房屋買賣。且在購買安置房之后，需要按照購買其他類型的房屋的規定，需要先進行納稅申報之后，再按照流程交稅。
二、建筑行業稅收政策
城市維護建設稅規定，建筑行業的納稅人所在地為城市市區的，稅率為7%；納稅人所在地為縣城、建制鎮的，稅率為5%；納稅人所在地不在城市市區、縣城或建制鎮的，稅率為1%。這種根據城鎮規模不同。差別設置稅率的辦法，以納稅人實際繳納的增值稅、消費稅的稅額為計費依據。簡并增值稅稅率結構，取消13%的增值稅稅率，并明確了適用11%稅率的貨物范圍和抵扣進項稅額規定。
三、增資擴股稅收政策包括什么
增資擴股稅收政策包括以下三點：
1、對自然人股東取得的轉增資本數額，應作為個人所得征稅法人股東無需繳稅；
2、用于轉增的未分配利潤應當扣除截至轉載時點應納的稅收金額；
3、以為未分配利潤和任意公積金轉增注冊資本，屬于股息、紅利性質的分配。
公司增資擴股要按照萬分之五的比例繳納印花稅。需要修改公司章程，在工商局辦理變更登記。如果是個人轉讓股權需要繳納20%的個人所得稅，如果用分紅款增資，分紅時需要納稅，個人股東繳納個人所得稅，企業股東繳納企業所得稅。
四、企業重組的處理稅收政策解讀（4）
核心提示：企業改制重組涉及的稅收政策解讀四之企業重組的土地增值稅處理。《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]第048號)的第二條關于企業兼并轉讓房地產的征免稅問題時規定：“在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅。”基于此規定，企業合并過程中，被合并企業將房地產轉讓到合并企業中的，暫免征收土地增值稅。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務院令[1993]第138號)第二條規定：“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應依照本條例繳納土地增值稅。”企業分立涉及的土地所有權轉移不屬于土地增值稅征稅范圍，并非被分立企業將土地轉讓給新成立企業，而是被分立企業的股東將該資產換股，因此，企業分立涉及的土地轉移不征收土地增值稅。ttttt
法律分析：拆遷房屋不需要繳納增值稅。在中華人民共和國境內銷售貨物或者加工、修理修配勞務，銷售服務、無形資產、不動產以及進口貨物的單位和個人，為增值稅的納稅人，需要依照法律繳納增值稅。
法律依據：《中華人民共和國增值稅暫行條例》 第一條 在中華人民共和國境內銷售貨物或者加工、修理修配勞務（以下簡稱勞務），銷售服務、無形資產、不動產以及進口貨物的單位和個人，為增值稅的納稅人，應當依照本條例繳納增值稅。
法律分析：安置房繳納增值稅：
1、購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。應納稅額計算公式為：應納稅額=(計稅價格-被拆房屋拆遷補償款)×稅率。房屋拆遷契稅優惠政策的適用對象，包括被拆遷房屋的所有權人，或共有權人以及領取拆遷補償款的被拆遷公有住房的承租人。
2、應納稅在減去以上減免部分外，按商品房交易計算和繳納稅費。賣方應繳納稅費主要有：稅務部門向賣方征收交易所產生的差價獲得的收入為計稅基數。各類稅收共有8種，包括：增值稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅、契稅。其中，增值稅、城建稅、教育附加、地方教育附加稅，合計稅率為5.55%;對居民個人轉讓普通住宅的，暫免征收土地增值稅;印花稅為房屋買賣成交價的0.15‰;個人所得稅的計稅依據為以轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，稅率為20%;普通住宅的契稅為2%，高檔商品房契稅為4%。
法律依據：《中華人民共和國增值稅暫行條例》 第一條 在中華人民共和國境內銷售貨物或者加工、修理修配勞務（以下簡稱勞務），銷售服務、無形資產、不動產以及進口貨物的單位和個人，為增值稅的納稅人，應當依照本條例繳納增值稅。
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投稿：蕭思樂
內容審核：劉偉濤律師
