拆遷補償21億,東莞塘廈舊改補償方案,近日萬江谷涌西圍“三舊”項目改造獲批按照補償方案村民可以分到8.6萬_的商品房預計全村村民可分21億每股村民最少分50-90萬42萬_更新改造方案曝光近日，東莞自然資源局公示了《萬江谷涌西圍改造單元“三
近日萬江谷涌西圍“三舊”項目改造獲批
按照補償方案
村民可以分到8.6萬_的商品房
預計全村村民可分21億
每股村民最少分50-90萬
42萬_更新改造方案曝光
近日，東莞自然資源局公示了《萬江谷涌西圍改造單元“三舊”改造前期研究報告》批后公告。通過調整用地功能，打造以宜居社區為主，集居住、商務辦公、休閑商業、新型產業、生活配套等混合功能為一體的綜合服務中心，并形成萬江北部綜合服務中心。
項目由東莞本土開發商世紀城操作，舊改項目改造成功后，預計每股可分配30_的住宅，合計股民可分至少21億元。
本次改造范圍為谷涌社區內西圍的鋼材市場、布料市場物流市場和第二工業區，即東至涪聯路、沿河路，南至環城西路，西至環城北路；總占地面積約41.88萬_。
區域范圍
范圍內的大部分物業都是近20年樓齡的陳舊物業，已經達到要維修翻新或重建的狀態；況且大部分是無證建筑，消防情況堪憂，社區勉強保持現狀出租，但前景迷茫。
按谷涌社區公布的數據，現改造范圍內的租金收益約2000萬/年，更新改造后，效益將提升一倍！本次更新改造還將會規劃建設36班幼兒園、48班小學和15班初中的公辦學校，還有一所54班高中。
開發商將返還社區物業計容建筑面積為323210_，其中包括新型產業用房205408_，商業31802_和住宅86000_。
其中返還的86000_住宅為商品房，可正常辦理不動產權證，由社區分配給股東。
谷涌社區共有股東2852股，每股分配30_住宅，比如一家四口，就可以分配到120_的住宅，而且是可以自由買賣的哦！
按現行房地產商品房價值，每股約價值50-90萬元，合計分到股民手中約值21億元！
值得一提的是，改造建設期限為四年，這四年期間不僅能獲得拆遷款，還能得到租金50%的補償款。
法律分析：征收已批集體建設用地按相應土地用途補償。其中宅基地的補償標準為:第一類片區200 0元/m2，第二類片區1400元/ m2業用地的補償標準為:第一類片區3000元/ m2，第二類片區2000元/ m2工業用地的補償標準為:第一類片區450元/ m2，第二類片區384元/ m2。其他土地按照相應土地用途的評估地價計算補償費。
法律依據：《東莞市公共基礎設施建設項目征地拆遷補償標準規定》
第六條 征收集體土地的補償費包括土地補償費、青苗補償費、安置補助費及地上附著物補償費。
第七條 被征收集體土地的面積以經批準的征地紅線確定范圍為準，地類以市土地行政主管部門的確認為準，青苗補償按預公告征地時實際種植情況計算。
第八條 征收第一類片區內的農用地按綜合平均價每畝8.5萬元補償(只含土地補償費、安置補助費)收第二類片區內的農用地按綜合平均價每畝6.5萬元補償(只含土地補償費、安置補助費)。
補償標準：按基礎補償和增值共享計算收儲補償費用。根據土地規劃容積率和地區發展程度，補償費用不得超過土地出讓價款的一定比例。政府收儲集體建設用地或國有建設用地時，可采取貨幣或物業補償方式。物業補償按建筑成本確定，貨幣補償與物業價值之和有限制。此外，居民在房屋建設期間還可享受過渡期間租金補助。
法律分析
補償標準：按照“基礎補償+增值共享”的方式計算收儲補償費用,“基礎補償”按公告的收儲補償標準計算,“增值共享”按土地出讓純收益不高于60%的比例計算。
除收購儲備國有企業的用地外,以上兩項費用合計不得超過以下限值:
(一)用地位于欠發達鎮,出讓宗地規劃容積率小于或等于2.5的,以上兩項費用合計不得超過土地出讓成交價款的50%;出讓宗地規劃容積率大于2.5的,以上兩項費用合計不得超過土地出讓成交價款容積率2.5以下部分的50%。
(二)用地位于非欠發達鎮,出讓宗地規劃容積率小于或等于2.0的,以上兩項費用合計不得超過土地出讓成交價款的50%;出讓宗地規劃容積率大于2.0的,以上兩項費用合計不得超過土地出讓成交價款容積率2.0以下部分的50%。
政府收儲集體建設用地或國有建設用地的情形,政府可采取貨幣、物業或兩者相結合的方式對集體經濟組織或國有建設用地使用權人進行補償。
涉及物業補償的,物業價值按照建筑成本確定,貨幣補償金額與物業價值之和不得超過按第十七條至第十九條規定計算的貨幣補償金額。建筑成本由鎮政府(街道辦事處)參考東莞市建設工程造價管理站最新發布的建設工程造價信息確定,集體經濟組織或國有建設用地使用權人需要交付部分物業回購款的,計算補償總額時應扣減物業回購款。
除了改造補償還有其他補償嗎：
在房子建設過程中人們是需要居住的，而這段時間也是會有補助的，國家還是比較人性化的，這期間會給住宅用戶每月每平方米20元的過渡期間租金補助。
結語
根據補償標準，基礎補償+增值共享的方式計算收儲補償費用。除此之外，還有過渡期間租金補助。在房屋建設過程中，國家給予了每月每平方米20元的租金補助，以保障居民的居住需求。政府在補償集體經濟組織或國有建設用地使用權人時，可采取貨幣、物業或兩者相結合的方式進行補償。補償總額的計算還需考慮物業價值、建筑成本等因素。
法律依據
《國有土地上房屋征收與補償條例》第四條
市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府有關部門應當依照本條例的規定和本級人民政府規定的職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。
補償標準：按照“基礎補償+增值共享”的方式計算收儲補償費用,“基礎補償”按公告的收儲補償標準計算,“增值共享”按土地出讓純收益不高于60%的比例計算。除收購儲備國有企業的用地外,以上兩項費用合計不得超過以下限值: (一)用地位于欠發達鎮,出讓宗地規劃容積率小于或等于2.5的,以上兩項費用合計不得超過土地出讓成交價款的50%;出讓宗地規劃容積率大于2.5的,以上兩項費用合計不得超過土地出讓成交價款容積率2.5以下部分的50%。 (二)用地位于非欠發達鎮,出讓宗地規劃容積率小于或等于2.0的,以上兩項費用合計不得超過土地出讓成交價款的50%;出讓宗地規劃容積率大于2.0的,以上兩項費用合計不得超過土地出讓成交價款容積率2.0以下部分的50%。 政府收儲集體建設用地或國有建設用地的情形,政府可采取貨幣、物業或兩者相結合的方式對集體經濟組織或國有建設用地使用權人進行補償。 涉及物業補償的,物業價值按照建筑成本確定,貨幣補償金額與物業價值之和不得超過按第十七條至第十九條規定計算的貨幣補償金額。建筑成本由鎮政府(街道辦事處)參考東莞市建設工程造價管理站最新發布的建設工程造價信息確定,集體經濟組織或國有建設用地使用權人需要交付部分物業回購款的,計算補償總額時應扣減物業回購款。除了改造補償還有其他補償嗎：在房子建設過程中人們是需要居住的，而這段時間也是會有補助的，國家還是比較人性化的，這期間會給住宅用戶每月每平方米20元的過渡期間租金補助。法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第四條 市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府有關部門應當依照本條例的規定和本級人民政府規定的職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。
法律分析：按照“基礎補償+增值共享”的方式計算收儲補償費用,“基礎補償”按公告的收儲補償標準計算,“增值共享”按土地出讓純收益不高于60%的比例計算。
法律依據：《城市房屋拆遷管理條例》 第二十七條：拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。
被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
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投稿：禹延
內容審核：陳博揚律師
