一、定海舊城改造拆遷補(bǔ)償方案,征收決定涉及國(guó)有和集體土地上房屋如何處理

案情

審理

分析

集體土地未經(jīng)依法征收卻直接整體適用了國(guó)有土地上房屋的征收補(bǔ)償程序，屬違反法定程序。

同一房屋征收決定分別涉及國(guó)有土地和集體土地上房屋征收的，可作區(qū)分處理。

第一，土地性質(zhì)明確可區(qū)分。因城市規(guī)劃的發(fā)布或者變更，將原集體土地?cái)U(kuò)展進(jìn)城市規(guī)劃區(qū)的，要審查是否對(duì)農(nóng)村集體組織的土地進(jìn)行了征收。如沒有進(jìn)行征收或征收沒有完成的，土地性質(zhì)仍應(yīng)認(rèn)定為集體土地;征收完成的，才認(rèn)定為國(guó)有上地。征收完成是以作出征收決定，并已將補(bǔ)償款發(fā)放給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，或者作出補(bǔ)償裁決為標(biāo)志。本案中，該征收區(qū)塊內(nèi)涉及的集體土地雖已劃入城市規(guī)劃區(qū)，但因未經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)作出征收決定，故該部分土地性質(zhì)仍應(yīng)認(rèn)定為集體土地。

第二，土地四至明確可區(qū)分。根據(jù)被告在訴訟中提交的由規(guī)劃部門出具的和平路區(qū)塊規(guī)劃圖紙，該區(qū)塊征收范圍內(nèi)的國(guó)有土地上房屋和集體土地上房屋所涉范圍、面積、戶數(shù)、產(chǎn)權(quán)人等均能夠明確界定，尤其涉及被訴房屋征收決定中包括的集體土地，四至明確，且該處集體土地上房屋產(chǎn)權(quán)人和該集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)此并無爭(zhēng)議。

第三，法定職權(quán)明確可區(qū)分。根據(jù)征補(bǔ)條例第四條、第八條的規(guī)定，被告負(fù)責(zé)其行政區(qū)域內(nèi)的國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作，具有作出征收國(guó)有土地上房屋的決定的法定職權(quán);被告確定的房屋征收部門—定海舊城改造辦公室，具有組織實(shí)施涉案國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作的法定職責(zé)。根據(jù)《土地管理法》第四十五條、第四十六條的規(guī)定，征收該處集體土地由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案;依照法定程序批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府予以公告并組織實(shí)施。所以，作出集體土地上房屋的征收與補(bǔ)償決定，被告沒有法定職權(quán)。

第四，法定程序明確可區(qū)分。關(guān)于本案所涉國(guó)有土地上房屋的征收程序，符合征補(bǔ)條例中關(guān)于作出征收決定的程序規(guī)定。但是，關(guān)于所涉集體土地上房屋的征收程序，被告在未經(jīng)依法征收的情形下，直接在作出被訴房屋征收決定時(shí)規(guī)定“涉及城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上房屋參照國(guó)有土地上房屋進(jìn)行征收補(bǔ)償與安置”，違反了《土地管理法》及實(shí)施條例等法律、法規(guī)中有關(guān)農(nóng)村集體土地征收的法定程序。

第五，法律適用明確可區(qū)分。根據(jù)征補(bǔ)條例第二條的規(guī)定，該條例適用于征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋。被告作出被訴房屋征收決定中，涉及征收國(guó)有土地上的房屋，系依據(jù)征補(bǔ)條例規(guī)定的職權(quán)并符合法定程序，適用法律、法規(guī)正確。但是，因該處集體土地未經(jīng)依法征收，被告直接征收該處集體土地上的房屋違反了土地管理法等相關(guān)法律規(guī)定，故涉及征收集體土地上的房屋的法律適用錯(cuò)誤。

二、集體土地被征收后,地上的房屋是否還擁有產(chǎn)權(quán)

法律分析：集體土地被征收后,地上的房屋僅用于使用權(quán)。中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》

第二條 中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。但是，國(guó)家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的除外。

第九條 城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

三、集體土地房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的

集體土地房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如下：1、被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；2、因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；3、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條　作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

四、集體土地上的房屋征收，沒有文件能征收嗎

法律分析：不可以。沒有任何的征收手續(xù)，是不合法的，必須要有省級(jí)政府或者國(guó)務(wù)院，批準(zhǔn)的土地征收批復(fù)。

且沒有看到任何公告的情況下，也是違法的，征收集體土地，必須張貼書面的土地征收公告、安置補(bǔ)償方案公告。

未依法進(jìn)行征用土地公告的，被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人有權(quán)依法要求公告，有權(quán)拒絕辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浭掷m(xù)。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第四十七條 國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。

縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)征收土地的，應(yīng)當(dāng)開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；

并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會(huì)保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日；

聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會(huì)和其他利害關(guān)系人的意見。

五、國(guó)有土地上的房屋和集體土地征收程序一樣嗎

法律分析：國(guó)有土地上的房屋和集體土地征收程序不一樣：首先從征收對(duì)象都不一樣，國(guó)有土地征收房屋的主要對(duì)象是房屋的住戶，而集體土地征收則是農(nóng)村村民，其次是審批程序不一樣，如果是征收永久農(nóng)田是需要報(bào)國(guó)務(wù)院審批的，而國(guó)有土地房屋的征收只需要報(bào)市縣級(jí)人民政府審批即可。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第四十七條 國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施?？h級(jí)以上地方人民政府?dāng)M申請(qǐng)征收土地的，應(yīng)當(dāng)開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會(huì)保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會(huì)和其他利害關(guān)系人的意見。多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開聽證會(huì)，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會(huì)情況修改方案。

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投稿：蔣文

內(nèi)容審核：馮興元教授